Teilrechtsfähigkeit der GdWE
Auch: Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann als solche selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen – etwa Verträge schließen, klagen und verklagt werden. Diese eigene Rechtsfähigkeit ist seit der WEG-Reform 2020 in § 9a WEG ausdrücklich gesetzlich verankert.
Ausführliche Erklärung
Historisch war die Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft lange umstritten. Der Bundesgerichtshof erkannte 2005 (Beschluss vom 2. Juni 2005, V ZB 32/05) erstmals eine sogenannte "Teilrechtsfähigkeit" der GdWE an: Sie konnte im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst Rechte und Pflichten begründen, war aber keine vollwertige juristische Person.
Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurde diese Rechtsprechung in § 9a WEG kodifiziert und klargestellt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit es um die Ausübung der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung des Grundstücks und des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Praktisch bedeutet das:
- Vertragspartner: Die GdWE selbst – nicht die einzelnen Eigentümer – schließt Verträge mit Handwerkern, Versicherungen, dem Verwalter, Energieversorgern etc.
- Prozessführung: Die GdWE kann klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG); frühere Klagen richteten sich teils noch gegen alle einzelnen Eigentümer, was seit der Reform entfällt.
- Vermögen: Die GdWE ist Trägerin des Verwaltungsvermögens (Hausgeldkonten, Rücklagen), das getrennt vom Vermögen der einzelnen Eigentümer geführt wird (siehe Trennungsgebot).
- Haftungsbeschränkung für Eigentümer: Gläubiger der Gemeinschaft können sich zunächst an das Verwaltungsvermögen der GdWE halten; eine unmittelbare persönliche Haftung der einzelnen Eigentümer ist im Außenverhältnis eingeschränkt, im Innenverhältnis erfolgt aber weiterhin eine anteilige Nachschusspflicht über die Jahresabrechnung.
Für Makler ist relevant, dass Kaufverträge, Instandhaltungsaufträge und Rechtsstreitigkeiten rund um das gemeinschaftliche Eigentum heute regelmäßig über die GdWE als Vertrags- bzw. Prozesspartei laufen, nicht mehr über die einzelnen Eigentümer.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt eine Handwerksfirma mit der Dachsanierung. Vertragspartner der Firma ist die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Musterstraße 5, vertreten durch den Verwalter" – nicht die einzelnen Eigentümer persönlich. Kommt es zum Streit über Mängel, klagt bzw. wird die GdWE selbst verklagt.
Rechtsgrundlage
- § 9a Abs. 1 WEG – Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie Aktiv- und Passivlegitimation (Klage- und Verklagbarkeit).
- § 9a Abs. 2 WEG – Ausübung der aus dem gemeinschaftlichen Eigentum folgenden Rechte und einheitlich zu verfolgender Rechte der Wohnungseigentümer durch die GdWE.
- BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005, V ZB 32/05 – ursprüngliche richterrechtliche Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit vor der Kodifizierung.