Testamentsvollstreckervermerk
Auch: § 52 GBO
Der Testamentsvollstreckervermerk zeigt im Grundbuch an, dass ein Grundstück der Verwaltung eines vom Erblasser eingesetzten Testamentsvollstreckers unterliegt. Solange der Vermerk besteht, kann der Erbe über das Grundstück grundsätzlich nicht ohne Mitwirkung des Testamentsvollstreckers verfügen.
Ausführliche Erklärung
Ordnet ein Erblasser Testamentsvollstreckung an (§§ 2197 ff. BGB), geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über den Nachlass – und damit auch über zum Nachlass gehörende Grundstücke – auf den Testamentsvollstrecker über. Der Erbe wird zwar Eigentümer, ist aber in seiner Verfügungsmacht beschränkt (§ 2211 BGB): Verfügungen des Erben über Nachlassgegenstände, die der Verwaltung des Testamentsvollstreckers unterliegen, sind grundsätzlich unwirksam. Das Grundbuchamt trägt diesen Umstand von Amts wegen als Testamentsvollstreckervermerk gemäß § 52 GBO ein, sobald der Erbe als Eigentümer eingetragen wird.
Für Makler wichtige Praxispunkte:
- Handlungsbefugnis klären: Beim Verkauf einer Immobilie aus einem Nachlass mit Testamentsvollstreckervermerk ist nicht der Erbe, sondern der Testamentsvollstrecker der maßgebliche Ansprechpartner für die Verkaufsentscheidung und die notarielle Beurkundung – er handelt im eigenen Namen, aber mit Wirkung für den Nachlass.
- Nachweis der Vollmacht: Der Testamentsvollstrecker weist seine Verfügungsbefugnis üblicherweise durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis (§ 2368 BGB) nach, vergleichbar dem Erbschein für Erben.
- Beschränkungen des Testamentsvollstreckers: Auch der Testamentsvollstrecker kann in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt sein, etwa wenn der Erblasser bestimmte Auflagen gemacht hat (z. B. Verkauf nur mit Zustimmung bestimmter Erben) – der Makler sollte die konkrete letztwillige Verfügung bzw. das Testamentsvollstreckerzeugnis prüfen (lassen).
- Löschung: Der Vermerk wird gelöscht, sobald die Testamentsvollstreckung beendet ist (z. B. nach Erfüllung des Vollstreckerauftrags, Zeitablauf oder Tod des Testamentsvollstreckers ohne Nachfolgeregelung).
Beispiel aus der Praxis
Ein Erblasser setzt in seinem Testament einen Rechtsanwalt als Testamentsvollstrecker ein, der den Nachlass verwalten und ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen soll. Nach dem Erbfall wird der Sohn als Erbe mit Testamentsvollstreckervermerk ins Grundbuch eingetragen. Der Makler muss den Verkaufsauftrag daher mit dem Testamentsvollstrecker abstimmen und abschließen, nicht mit dem Sohn allein, da dieser ohne dessen Mitwirkung nicht wirksam verfügen kann.
Rechtsgrundlage
- § 52 GBO – Pflicht des Grundbuchamts, die Testamentsvollstreckung im Grundbuch zu vermerken.
- §§ 2197-2228 BGB – materiell-rechtliche Regelungen zur Testamentsvollstreckung, insbesondere Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis (§ 2205 BGB) und deren Grenzen (§ 2211 BGB).