Nacherbenvermerk
Auch: § 51 GBO
Der Nacherbenvermerk ist ein Grundbucheintrag, der anzeigt, dass der eingetragene Eigentümer nur Vorerbe ist und beim Eintritt des Nacherbfalls das Grundstück an einen bestimmten Nacherben übergeht. Er warnt jeden Erwerber oder Gläubiger, dass die Verfügungsmacht des Vorerben eingeschränkt sein kann.
Ausführliche Erklärung
Ordnet ein Erblasser testamentarisch eine Vor- und Nacherbschaft an (§§ 2100 ff. BGB), erbt zunächst der Vorerbe, muss den Nachlass jedoch bis zum Eintritt des Nacherbfalls (meist der Tod des Vorerben oder ein bestimmtes Ereignis) für den Nacherben erhalten. Damit dies für den Rechtsverkehr erkennbar ist, trägt das Grundbuchamt von Amts wegen einen Nacherbenvermerk gemäß § 51 GBO ein, sobald der Vorerbe als Eigentümer eingetragen wird.
Für Makler ist dieser Vermerk hoch relevant, weil er die Verkehrsfähigkeit der Immobilie erheblich einschränken kann:
- Verfügungsbeschränkung des Vorerben: Ein sogenannter "nicht befreiter" Vorerbe darf das Grundstück grundsätzlich nur mit Zustimmung des Nacherben (bzw. eines gerichtlich bestellten Ergänzungspflegers, falls der Nacherbe noch nicht feststeht oder minderjährig ist) veräußern oder belasten (§ 2113 BGB). Verkäufe ohne diese Zustimmung sind gegenüber dem Nacherben unwirksam.
- Befreiter Vorerbe: Wurde der Vorerbe testamentarisch von den Beschränkungen "befreit" (§ 2136 BGB), kann er über Grundstücke des Nachlasses grundsätzlich frei verfügen – der Nacherbenvermerk bleibt dennoch eingetragen, entfaltet aber im Regelfall keine Verfügungssperre; unentgeltliche Verfügungen bleiben aber auch beim befreiten Vorerben eingeschränkt.
- Praxis beim Verkauf: Vor Aufnahme eines Exposés muss der Makler klären, ob eine Vor-/Nacherbschaft vorliegt, ob der Vorerbe befreit ist, und ob die Zustimmung des Nacherben bzw. eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich ist. Andernfalls drohen Verzögerungen oder ein gescheiterter Notartermin.
- Löschung des Vermerks: Der Nacherbenvermerk wird gelöscht, sobald der Nacherbfall eintritt und der Nacherbe eingetragen wird, oder wenn nachgewiesen wird, dass die Nacherbschaft aus anderen Gründen entfällt (z. B. Verzicht des Nacherben).
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater setzt testamentarisch seine zweite Ehefrau als nicht befreite Vorerbin und seine Kinder aus erster Ehe als Nacherben ein. Nach seinem Tod wird die Ehefrau als Eigentümerin mit Nacherbenvermerk im Grundbuch eingetragen. Möchte sie das Haus verkaufen, benötigt sie zwingend die Zustimmung der Nacherben – verweigern diese die Zustimmung, kann der Verkauf nicht wirksam vollzogen werden.
Rechtsgrundlage
- § 51 GBO – Pflicht des Grundbuchamts, die Vor- und Nacherbschaft im Grundbuch zu vermerken.
- §§ 2100-2146 BGB – materiell-rechtliche Regelungen zur Vor- und Nacherbschaft, insbesondere Verfügungsbeschränkungen (§§ 2113, 2120 BGB) und Befreiungsmöglichkeiten (§ 2136 BGB).