Textform (Umlaufbeschluss)
Auch: Textform-Beschlussverfahren · § 126b BGB Beschluss
Seit der WEG-Reform 2020 können Beschlüsse im Umlaufverfahren in Textform gefasst werden – das heißt, es genügt eine lesbare Erklärung z. B. per E-Mail oder Fax, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich. Voraussetzung ist, dass sich alle Eigentümer an der Abstimmung beteiligen.
Ausführliche Erklärung
Vor der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 verlangte § 23 Abs. 3 WEG a. F. für Umlaufbeschlüsse die Schriftform (§ 126 BGB) mit eigenhändiger Unterschrift aller Wohnungseigentümer, die dem Beschlussinhalt zudem inhaltlich einstimmig zustimmen mussten. Das machte Umlaufbeschlüsse in der Praxis schwerfällig und bei größeren Gemeinschaften kaum praktikabel.
Die Reform brachte zwei wesentliche Erleichterungen:
1. Textform statt Schriftform: Es genügt nun die Textform nach § 126b BGB – also jede lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird (E-Mail, Fax, sogar Messenger-Nachricht). Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig.
2. Mehrheitsbeschluss statt Einstimmigkeit: Erforderlich ist nur noch, dass sich alle Eigentümer an der Abstimmung beteiligen (also ihre Stimme abgeben – auch eine Ablehnung zählt als Beteiligung). Der Beschluss selbst kommt dann mit der für den jeweiligen Gegenstand erforderlichen Mehrheit zustande, so wie es auch in einer Präsenzversammlung der Fall wäre. Eine inhaltliche Einstimmigkeit ist damit anders als früher nicht mehr Voraussetzung.
Für die Praxis bedeutet das: Verwalter können TOPs per E-Mail zur Abstimmung stellen, jeder Eigentümer muss reagieren (zustimmen, ablehnen oder sich enthalten), und der Beschluss ist gültig, sobald die erforderliche Mehrheit erreicht ist – vorausgesetzt, alle haben sich überhaupt beteiligt. Beteiligt sich auch nur ein Eigentümer nicht, ist das gesamte Umlaufverfahren zu diesem Gegenstand unwirksam.
Für Makler ist relevant, dass viele Gemeinschaften seit der Reform verstärkt auf digitale Umlaufbeschlüsse setzen, was Protokolle und Beschluss-Sammlungen bei der Objektprüfung unübersichtlicher machen kann – eine sorgfältige Durchsicht aller Beschlussnachweise (auch außerhalb klassischer Versammlungsprotokolle) ist daher wichtig.
Beispiel aus der Praxis
Der Verwalter fragt per E-Mail bei allen zwölf Eigentümern an, ob sie der Vergabe eines Reinigungsauftrags an eine neue Firma zustimmen. Elf Eigentümer antworten per E-Mail mit "Ja", einer lehnt ab. Da sich alle beteiligt haben, ist der Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit wirksam zustande gekommen – auch ohne unterschriebenes Dokument.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 3 WEG (Fassung seit 1.12.2020) – Zulässigkeit des Umlaufbeschlusses in Textform bei Beteiligung aller Eigentümer.
- § 126b BGB – Definition der Textform als vereinfachte Formvorschrift ohne Unterschriftserfordernis.