Textformerfordernis (§656a BGB)

§ 656a BGB wurde zusammen mit der Reform der Maklerprovisionsteilung bei Wohnimmobilien zum 23. Dezember 2020 eingeführt und soll Verbraucher vor unklaren, mündlich oder stillschweigend zustande gekommenen Maklerverträgen schützen.

• Anwendungsbereich: Die Vorschrift gilt für Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Gelegenheiten zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, wenn mindestens eine Partei Verbraucher ist. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Vermietungen fallen nicht darunter.
• Textform genügt (§ 126b BGB): Anders als die strengere Schriftform ist keine eigenhändige Unterschrift erforderlich. Es reicht eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, z. B. E-Mail, Fax oder ein PDF-Dokument – auch qualifiziert signierte oder unsignierte digitale Nachrichten können ausreichen, solange Person des Erklärenden und Abschluss der Erklärung erkennbar sind.
• Nichtigkeitsfolge: Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nach § 656a BGB insgesamt nichtig (nicht nur die Provisionsvereinbarung). Der Makler kann in diesem Fall grundsätzlich keine Provision verlangen, selbst wenn er erfolgreich vermittelt hat – ein Rückgriff auf Bereicherungsrecht kommt nur in engen Ausnahmefällen infrage.
• Praxisrelevanz für Makler: Seit Einführung der Norm dokumentieren seriöse Maklerbüros jeden Alleinauftrag und jeden einfachen Maklervertrag konsequent per E-Mail-Bestätigung oder digitaler Signatur, auch wenn der Erstkontakt telefonisch erfolgte. Besonders bei stillschweigenden Vertragsverlängerungen (siehe Stillschweigende Vertragsverlängerung) muss die ursprüngliche Textform gewahrt bleiben.
• Abgrenzung: Das Textformerfordernis betrifft nur den Maklervertrag selbst, nicht den späteren notariellen Kaufvertrag (dieser unterliegt der notariellen Beurkundungspflicht nach § 311b BGB).
• Verhältnis zur Provisionsteilung (§ 656c, § 656d BGB): Die Textformpflicht ergänzt die zeitgleich eingeführten Regeln zur hälftigen Teilung der Käuferprovision bei Bestellung durch beide Seiten und zur Provisionshöchstgrenze für den Käufer.

Ein Makler vereinbart telefonisch mit einer Eigentümerin einen Alleinauftrag über den Verkauf ihrer Eigentumswohnung, ohne dies schriftlich oder per E-Mail zu bestätigen. Nach erfolgreicher Vermittlung verweigert die Eigentümerin die Provisionszahlung. Da kein Textformdokument existiert, ist der Maklervertrag nach § 656a BGB nichtig – der Makler hat keinen durchsetzbaren Provisionsanspruch.