Formnichtigkeit (Maklervertrag)
Auch: §125 BGB · Formmangel · formunwirksamer Maklervertrag
Formnichtigkeit bezeichnet die Unwirksamkeit eines Maklervertrags, weil eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten wurde. Fehlt beispielsweise die vorgeschriebene Textform bei einem Maklervertrag über den Kauf oder Verkauf einer Wohnung, ist der Vertrag von Anfang an nichtig und begründet keinen Provisionsanspruch.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich sind Maklerverträge formfrei – sie können mündlich, konkludent (durch schlüssiges Verhalten) oder schriftlich geschlossen werden. Eine wichtige Ausnahme hat der Gesetzgeber 2020 mit § 656a BGB eingeführt: Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung zum Gegenstand haben, bedürfen der Textform (§ 126b BGB) – also z. B. E-Mail, SMS, Fax oder ein textbasiertes Bestätigungsformular; eine handschriftliche Unterschrift ist nicht nötig, wohl aber ein dauerhafter Datenträger und die Nennung des Erklärenden.
Verstößt der Makler gegen dieses Formerfordernis, ist der Vertrag gemäß § 125 BGB nichtig. Praktische Folgen:
- Der Makler kann trotz erbrachter Nachweis- oder Vermittlungsleistung keinen Provisionsanspruch durchsetzen, wenn der Vertrag von Anfang an formnichtig war.
- Betroffen sind ausschließlich Verträge im Zusammenhang mit Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (nicht: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke, Vermietungen).
- Die Regelung wurde eingeführt, um Verbraucher vor unklaren mündlichen Provisionsabreden zu schützen und Transparenz über die Konditionen von Anfang an zu schaffen.
- Wird der Formmangel geheilt (z. B. durch nachträgliche Bestätigung in Textform vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags), kann ein zunächst formfehlerhafter Vertrag unter Umständen doch wirksam werden – die Rechtsprechung verlangt hier aber eine eindeutige, rechtzeitige Nachholung.
Für die Maklerpraxis bedeutet dies: Bei jedem Alleinauftrag oder einfachen Maklerauftrag über ein Einfamilienhaus oder eine ETW muss zwingend mindestens eine E-Mail-Bestätigung mit den wesentlichen Vertragsinhalten (Objekt, Provisionshöhe, Verteilung Käufer/Verkäufer) vorliegen, bevor der Makler tätig wird – andernfalls riskiert er den vollständigen Provisionsverlust.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vereinbart telefonisch mit einem Verkäufer die Vermarktung seiner Eigentumswohnung gegen 3,57 % Käuferprovision, ohne dies schriftlich oder per E-Mail zu bestätigen. Nach erfolgreichem Verkauf verweigert der Käufer die Zahlung mit dem Hinweis, der Maklervertrag sei mangels Textform nichtig. Da tatsächlich keine Textform-Bestätigung vorlag, hat der Makler keinen durchsetzbaren Provisionsanspruch.
Rechtsgrundlage
- § 125 BGB – Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts bei Formmangel.
- § 126b BGB – Definition der Textform (lesbare Erklärung auf dauerhaftem Datenträger, ohne Unterschrifterfordernis).
- § 656a BGB – Textformerfordernis speziell für Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.