Formnichtigkeit

Nach § 125 Satz 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn ihm die durch Gesetz vorgeschriebene Form fehlt. Für den Immobilienerwerb ist die wichtigste Formvorschrift § 311b Abs. 1 BGB: Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Fehlt diese Beurkundung - etwa weil die Parteien den Kaufvertrag nur privatschriftlich oder mündlich geschlossen haben, oder weil wesentliche Vertragsbestandteile (zum Beispiel ein Teil des tatsächlichen Kaufpreises im Rahmen einer Schwarzgeldabrede) außerhalb der notariellen Urkunde vereinbart wurden -, ist der Vertrag zunächst formnichtig.

Besonderheit im Grundstücksrecht ist die gesetzliche Heilungsmöglichkeit: Nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein formnichtiger Grundstückskaufvertrag "seinem ganzen Inhalt nach gültig", wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen. Bis zu diesem Zeitpunkt kann sich jede Partei folgenlos vom Vertrag lösen, da aus einem formnichtigen Geschäft keine Erfüllung verlangt werden kann; erst mit vollzogenem Eigentumsübergang wird der ursprüngliche Formmangel rückwirkend geheilt.

Für die Immobilienpraxis wichtige Konsequenzen:

• Vorverträge und Absichtserklärungen: Auch bloße Vorverträge über einen künftigen Grundstückskauf sowie Optionsvereinbarungen unterliegen der Beurkundungspflicht, wenn sie eine Partei bereits verbindlich zum späteren Grundstückserwerb oder zur Veräußerung verpflichten.
• Nachträgliche Änderungen: Werden nach der Beurkundung wesentliche Vertragspunkte (etwa der Kaufpreis) formlos abgeändert, kann auch diese Änderungsvereinbarung formnichtig sein, wenn sie ebenfalls beurkundungspflichtig gewesen wäre.
• Abgrenzung zur Anfechtung: Formnichtigkeit tritt automatisch kraft Gesetzes ein und muss nicht durch eine gesonderte Erklärung geltend gemacht werden - anders als die Anfechtung, die eine aktive Erklärung der berechtigten Partei voraussetzt.

Makler sollten Kunden, die vorschnell formlose Vereinbarungen (etwa handschriftliche Reservierungszusagen mit Kaufverpflichtung oder Nebenabreden zum Kaufpreis) treffen wollen, auf das erhebliche Risiko der Formnichtigkeit hinweisen.

Zwei Privatpersonen einigen sich mündlich über den Verkauf eines Grundstücks und unterschreiben lediglich eine privatschriftliche Notiz mit den Eckdaten. Da keine notarielle Beurkundung erfolgt ist, ist diese Vereinbarung nach § 125 BGB in Verbindung mit § 311b Abs. 1 BGB formnichtig - keine der Parteien kann daraus Erfüllung verlangen, solange kein notarieller Kaufvertrag mit anschließender Auflassung und Grundbucheintragung nachgeholt wird.