Formvorschrift

Das deutsche Zivilrecht ist grundsätzlich formfrei: Verträge können mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Für bestimmte, besonders folgenreiche oder schutzbedürftige Geschäfte schreibt der Gesetzgeber jedoch eine bestimmte Form zwingend vor. Zweck ist regelmäßig der Übereilungsschutz (die Parteien sollen sich der Tragweite ihres Handelns bewusst werden), die Beweissicherung oder – bei notarieller Beurkundung – die neutrale rechtliche Beratung durch den Notar.

Im Immobilienbereich ist die wichtigste Formvorschrift § 311b Abs. 1 BGB: Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedürfen der notariellen Beurkundung. Das gilt für den gesamten Vertragsinhalt einschließlich sämtlicher Nebenabreden. Weitere Formvorschriften finden sich etwa bei der Grundschuldbestellung (notarielle Beurkundung bzw. öffentliche Beglaubigung), bei bestimmten Bürgschaftserklärungen (Schriftform) oder bei Wohnraummietverträgen mit fester Laufzeit über ein Jahr (Schriftform, § 550 BGB).

Wird eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist das Rechtsgeschäft nach § 125 Satz 1 BGB grundsätzlich nichtig. Bei bestimmten formbedürftigen Geschäften – insbesondere beim Grundstücksvertrag – kann der Formmangel jedoch nachträglich geheilt werden, etwa durch Auflassung und Grundbucheintragung (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ein Verkäufer und ein Käufer einigen sich mündlich über den Verkauf eines Baugrundstücks. Ohne notarielle Beurkundung ist diese Einigung wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 311b BGB zunächst nichtig – keine Partei kann daraus Ansprüche ableiten, bis ein wirksamer notarieller Vertrag geschlossen wird.