Überschwemmung
Auch: Hochwasser · Überflutung
Eine Überschwemmung ist die Überflutung von Grund und Boden durch Ausuferung oberirdischer Gewässer, durch Witterungsniederschläge (Starkregen) oder durch Grundwasseranstieg infolge dieser Ereignisse. Sie zählt zu den klassischen Elementargefahren und ist über die reguläre Wohngebäude- bzw. Hausratversicherung nicht automatisch, sondern nur über eine gesonderte Elementarschadenversicherung abgedeckt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Überschwemmungsgefahr ein zentrales Thema bei der Objektbewertung und -vermarktung, insbesondere seit den schweren Hochwasserereignissen der letzten Jahre (z. B. Ahrtal 2021):
- Abgrenzung zur Standarddeckung: Die klassische Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Überschwemmungsschäden sind davon ausgeschlossen und müssen über den Zusatzbaustein "Elementarschäden" mitversichert werden.
- Definitionsmerkmale: Versicherungsrechtlich zählt als Überschwemmung die Überflutung des Grundstücks durch Ausuferung von oberirdischen Gewässern (Flüsse, Seen), durch Starkregen (auch ohne Gewässerbezug) oder durch Witterungsniederschläge, die zu einem Rückstau in der Kanalisation führen.
- Risikoeinschätzung: Makler sollten bei der Objektaufnahme die Lage in Bezug auf Gewässer, die Hochwassergefahrenkarten der Bundesländer sowie die ZÜRS-Geo-Zonierung (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen) der Versicherer kennen. Objekte in Risikozonen (ZÜRS-Klasse 3 oder 4) sind teilweise nur eingeschränkt oder zu hohen Prämien versicherbar.
- Praxisrelevanz: Eine Aufklärungspflicht des Maklers besteht zwar nicht in jedem Fall automatisch, faktisch erwarten Käufer aber Transparenz über bekannte Überschwemmungsrisiken, da diese den Marktwert und die Versicherbarkeit erheblich beeinflussen. Nach Starkregenereignissen 2021 ist die Nachfrage nach Elementarschutz stark gestiegen; politisch wird eine Pflichtversicherung diskutiert.
- Schadenfolgen: Neben unmittelbaren Bauschäden (durchnässtes Mauerwerk, Schimmelbildung, Ausfall der Haustechnik) drohen langfristige Wertminderungen, wenn ein Gebäude wiederholt betroffen war.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus liegt nahe einem Bach, der 2021 über die Ufer trat und den Keller flutete. Beim Verkauf weist der Makler auf das damalige Ereignis und die Lage in der Hochwassergefahrenkarte hin. Der Käufer schließt vor Übergabe eine Elementarschadenversicherung ab, muss dafür aber einen deutlichen Prämienaufschlag akzeptieren, da das Objekt in einer erhöhten ZÜRS-Risikozone liegt.
Rechtsgrundlage
- § 7 VVG – Vorvertragliche Informationspflichten des Versicherers, relevant für die Risikoaufklärung bei Elementargefahren.
- Musterbedingungen VGB (Verbund-Wohngebäudeversicherung) – definieren Überschwemmung als versicherte Elementargefahr im Zusatzbaustein.
- Keine gesetzliche Versicherungspflicht in Deutschland (Stand 2026), jedoch politische Diskussion über eine Elementarschadenpflichtversicherung.