Umgehungsgeschäft

Das Umgehungsgeschäft ist ein Anwendungsfall des allgemeinen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) im Maklerrecht und richtet sich gegen Versuche, den wirtschaftlichen Erfolg der Maklertätigkeit ohne rechtlichen Grund zu vereiteln.

• Typische Erscheinungsformen: Der vom Makler nachgewiesene Interessent kauft formal über einen Strohmann oder eine andere juristische Person; die Parteien schließen den Vertrag "am Makler vorbei", nachdem sie sich über ihn kennengelernt haben; ein Auftraggeber verweist einen vom Makler zugeführten Interessenten bewusst nicht weiter (relevant vor allem beim qualifizierten Alleinauftrag).
• Rechtsfolge – Anspruch trotz Umgehung: Nach ständiger Rechtsprechung bleibt der Provisionsanspruch des Maklers bestehen, wenn seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den späteren Vertragsschluss (mit-)ursächlich war – unabhängig davon, ob der Vertrag formal ohne seine Beteiligung zustande kam. Entscheidend ist die fortbestehende Vermittlungskausalität (siehe Vermittlungskausalität), nicht die formale Vertragsgestaltung.
• Beweislast: Der Makler muss darlegen und beweisen, dass zwischen seiner Tätigkeit und dem Vertragsschluss ein ursächlicher Zusammenhang besteht – etwa durch Nachweis der Objektzuführung, E-Mail-Korrespondenz oder Besichtigungsprotokolle.
• Vertragsstrafeklauseln als Ergänzung: In manchen Alleinaufträgen wird zusätzlich eine Vertragsstrafenklausel vereinbart, um Umgehungsgeschäfte abzuschrecken (vgl. Vertragsstrafenklausel (Maklervertrag)) – deren Wirksamkeit gegenüber Verbrauchern ist jedoch stark eingeschränkt.
• Abgrenzung zur zulässigen Direktverhandlung: Kein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn der Interessent das Objekt völlig unabhängig vom Makler über einen anderen Kanal gefunden hat und keine Kausalität zur Maklertätigkeit besteht.
• Praxisrelevanz: Umgehungsversuche sind ein häufiger Streitpunkt in der Maklerpraxis; eine sorgfältige Dokumentation der Objektnachweise und Interessentenkontakte ist die wichtigste Absicherung des Maklers.

Ein Makler führt einer Käuferin ein Haus vor. Wenige Wochen später kauft nicht die Käuferin selbst, sondern ihr Ehemann formal das Haus direkt vom Verkäufer, ohne den Makler zu informieren. Da die Nachweistätigkeit des Maklers für den Kauf ursächlich war, bleibt sein Provisionsanspruch trotz dieses Umgehungsversuchs bestehen.