Umsatzsteuerpflichtige Vermietung

Ohne Option ist Vermietung von Grundstücken umsatzsteuerfrei – für den Vermieter bedeutet das aber auch, dass er keine Vorsteuer aus Baukosten, Modernisierung oder Anschaffung ziehen darf. Bei größeren Investitionen (Neubau, Sanierung von Gewerbeimmobilien) ist das oft nachteilig. § 9 UStG erlaubt daher unter bestimmten Voraussetzungen den Verzicht auf die Steuerbefreiung ("Option zur Umsatzsteuer"). Zentrale Einschränkung nach § 9 Abs. 2 UStG: Die Option ist nur zulässig, soweit der Mieter das Objekt selbst für Umsätze nutzt, die ihn nicht vom Vorsteuerabzug ausschließen – also insbesondere bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer (Büro, Gewerbe, Lager). Bei Vermietung an Privatpersonen zu Wohnzwecken oder an Kleinunternehmer/umsatzsteuerfrei tätige Mieter (z. B. Ärzte, Versicherungen) scheidet die Option regelmäßig aus.

Praktische Relevanz für Makler: Bei Gewerbeobjekten mit optierter Vermietung ist die ausgewiesene Nettomiete plus Umsatzsteuer zu kommunizieren, und ein Mieterwechsel zu einem nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter kann die Option gefährden und eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG auslösen. Die Regelung wird daher meist vertraglich flankiert (Umsatzsteuerklauseln, Verpflichtung des Mieters zur Bestätigung der Vorsteuerabzugsberechtigung).

Ein Investor errichtet ein Bürogebäude und vermietet es an ein vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen. Er optiert zur Umsatzsteuerpflicht: Die Miete wird zzgl. 19 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, im Gegenzug zieht der Investor die Vorsteuer aus den Baukosten in voller Höhe. Würde er stattdessen an eine Arztpraxis vermieten, wäre die Option ausgeschlossen, da Ärzte in der Regel keine vorsteuerabzugsberechtigten Umsätze erzielen.