Teilentgeltklausel
Auch: Teilentgeltliche Übertragung · Gemischte Schenkung (Klausel)
Eine Teilentgeltklausel liegt vor, wenn eine Immobilie gegen eine Gegenleistung übertragen wird, die unter ihrem Verkehrswert liegt – etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge mit Abstandszahlung. Steuerlich wird der Vorgang nach der sogenannten Trennungstheorie anteilig in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen (schenkungsweisen) Teil aufgespalten.
Ausführliche Erklärung
Teilentgeltliche Übertragungen sind in der Praxis häufig, wenn Eltern eine Immobilie an ein Kind übergeben und dieses im Gegenzug eine Abstandszahlung an Geschwister leistet, eine Rente oder dauernde Last übernimmt, oder ein bestehendes Darlehen mitübernimmt, ohne dass die Gegenleistung dem vollen Verkehrswert entspricht. Nach der von der Finanzverwaltung angewandten Trennungstheorie wird der Übertragungsvorgang für steuerliche Zwecke rechnerisch aufgeteilt: Das Verhältnis zwischen dem gezahlten Entgelt (einschließlich übernommener Verbindlichkeiten) und dem Verkehrswert der Immobilie bestimmt, welcher Anteil als entgeltlicher Erwerb (mit eigenen Anschaffungskosten des Übernehmers) und welcher Anteil als unentgeltlicher Erwerb (Schenkung, mit Fortführung der Buchwerte/AfA-Bemessungsgrundlage des Übergebers) behandelt wird.
Diese Aufteilung hat mehrere steuerliche Konsequenzen: Für den entgeltlichen Teil kann der Übernehmer eigene Abschreibungen auf Basis seiner Anschaffungskosten geltend machen, wenn er die Immobilie vermietet. Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist teilentgeltlich übertragen und übernimmt der Erwerber dabei Verbindlichkeiten, kann dies nach Auffassung der Finanzverwaltung beim Übergeber einen teilweise steuerpflichtigen Veräußerungsvorgang im Sinne des § 23 EStG auslösen. Für den unentgeltlichen Teil greift schenkungsteuerlich § 7 ErbStG; die Freibeträge des Übernehmers werden hier anteilig in Anspruch genommen.
Für Makler ist der Begriff bei der Beratung von Familien im Rahmen der Vermögensnachfolge relevant, da eine unklare oder ungünstig gestaltete Teilentgeltklausel zu unerwarteten Steuerfolgen für Übergeber und Übernehmer führen kann und die Wertermittlung der Gegenleistung sorgfältig zu dokumentieren ist.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter überträgt ihr vermietetes Mehrfamilienhaus (Verkehrswert 800.000 Euro) auf ihren Sohn. Dieser zahlt eine Abstandssumme von 200.000 Euro an seine Schwester und übernimmt ein Restdarlehen von 100.000 Euro. Das Gesamtentgelt (300.000 Euro) entspricht damit 37,5 % des Verkehrswerts. Steuerlich wird die Übertragung im Verhältnis 37,5 % entgeltlich zu 62,5 % unentgeltlich aufgeteilt – für den entgeltlichen Anteil entstehen dem Sohn eigene Anschaffungskosten, für den unentgeltlichen Anteil führt er die Abschreibung der Mutter fort.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Kann bei teilentgeltlicher Übertragung vermieteter Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist anteilig einschlägig sein.
- § 7 ErbStG – Erfasst den unentgeltlichen (schenkungsweisen) Anteil der Übertragung.