Untergeschoss
Auch: Kellergeschoss · UG
Als Untergeschoss (umgangssprachlich auch Kellergeschoss) wird ein Geschoss bezeichnet, dessen Fußboden ganz oder überwiegend unterhalb der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegt. Bauordnungsrechtlich ist entscheidend, in welchem Ausmaß die Deckenoberkante des Geschosses über das Gelände hinausragt, da hiervon abhängt, ob das Geschoss als Vollgeschoss zählt.
Ausführliche Erklärung
Die Musterbauordnung unterscheidet nicht unmittelbar zwischen „Untergeschoss" und „Obergeschoss", sondern definiert in § 2 Abs. 6 MBO, wann ein Geschoss als oberirdisch gilt: Geschosse sind oberirdisch, wenn ihre Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt; andernfalls handelt es sich um Kellergeschosse. Einzelne Bundesländer haben in ihren Landesbauordnungen abweichende Schwellenwerte festgelegt (in der Praxis reichen die Werte je nach Land von etwa 1,40 m bis 1,60 m), sodass die genaue Grenze stets anhand der jeweils geltenden Landesbauordnung zu prüfen ist.
Die Einordnung als Untergeschoss/Kellergeschoss hat erhebliche Praxisfolgen:
- Kellergeschosse zählen meist nicht als Vollgeschoss und werden daher bei der Ermittlung der zulässigen Geschosszahl sowie oft auch bei der Geschossflächenzahl (GFZ) nicht oder nur eingeschränkt mitgerechnet.
- Für Aufenthaltsräume im Untergeschoss (z. B. ausgebaute Kellerräume zu Wohnzwecken) gelten besondere Anforderungen an Belichtung, Belüftung und Rettungswege.
- Untergeschosse werden häufig für Tiefgaragen, Technik-, Lager- und Nebenräume genutzt, deren Nutzfläche wertermittlungsrechtlich meist geringer gewichtet wird als Wohnfläche in oberirdischen Geschossen.
Für die Wertermittlung und Objektbeschreibung ist die klare Unterscheidung zwischen Vollgeschoss und Untergeschoss relevant, da sie die anrechenbare Wohn- und Nutzfläche sowie die bauplanungsrechtlich zulässige Geschosszahl beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus verfügt über ein Erd- und ein Obergeschoss sowie ein Kellergeschoss, dessen Deckenoberkante im Mittel nur 1,10 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Da dieser Wert unter dem in der Landesbauordnung festgelegten Schwellenwert liegt, gilt das Geschoss als Untergeschoss (Kellergeschoss) und wird bei der Berechnung der zulässigen Geschosszahl nicht als Vollgeschoss mitgezählt.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 6 MBO – Abgrenzung oberirdischer Geschosse von Kellergeschossen anhand der Deckenoberkante über der Geländeoberfläche (Musterbauordnung: 1,40 m).
- Die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer können abweichende Schwellenwerte und ergänzende Regelungen zur Anrechnung von Untergeschossen enthalten.