Unterlassungsanspruch

Rechtsgrundlage ist § 541 BGB: Setzt der Mieter trotz einer Abmahnung des Vermieters den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Voraussetzung ist zum einen ein andauernder, vertragswidriger Gebrauch – etwa eine unerlaubte gewerbliche Nutzung von Wohnraum, eine unbefugte Untervermietung oder eine erhebliche Zweckentfremdung – und zum anderen eine zuvor wirksam ausgesprochene Abmahnung, die das beanstandete Verhalten konkret benennt und zur Unterlassung sowie Beseitigung des vertragswidrigen Zustands auffordert. Erst wenn der Mieter sein Verhalten trotz dieser Abmahnung fortsetzt, ist der Weg zur gerichtlichen Unterlassungsklage eröffnet.

§ 541 BGB gilt für alle Mietverhältnisse, also sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemietverträge. Der Anspruch dient dem Vermieter als milderes Mittel gegenüber der Kündigung: Er kann den vertragswidrigen Zustand beenden lassen, ohne das Mietverhältnis insgesamt aufzugeben. Nach der Rechtsprechung verjährt der Unterlassungsanspruch wegen andauernder vertragswidriger Nutzung nicht während der laufenden Mietzeit, solange der vertragswidrige Zustand fortbesteht.

Vom mietrechtlichen Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB zu unterscheiden sind die allgemeinen zivilrechtlichen Unterlassungsansprüche außerhalb von Vertragsverhältnissen, etwa aus dem Eigentums- oder Besitzschutz; im Mietrecht ist § 541 BGB jedoch die zentrale und praxisrelevante Anspruchsgrundlage.

Ein Mieter betreibt in seiner Wohnung entgegen der vertraglich vereinbarten Wohnnutzung dauerhaft ein kleines Gewerbe mit regelmäßigem Kundenverkehr. Der Vermieter mahnt ihn ab und fordert die Einstellung der gewerblichen Nutzung. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, kann der Vermieter Unterlassungsklage nach § 541 BGB erheben, ohne zugleich das Mietverhältnis zu kündigen.