Unternehmenstransaktion
Auch: M&A-Transaktion · Immobilientransaktion über Gesellschaftsanteile
Als Unternehmenstransaktion wird im Immobilienkontext der Erwerb einer Immobilie über den Kauf von Anteilen an der grundbesitzenden Gesellschaft (Objekt- oder Projektgesellschaft) statt über einen direkten Grundstückskauf bezeichnet. Sie ist der Oberbegriff für Share Deals und wird vor allem bei größeren gewerblichen Immobilienportfolios eingesetzt.
Ausführliche Erklärung
Während beim klassischen Immobilienkauf (Asset Deal) das Grundstück selbst unmittelbar den Eigentümer wechselt, erwirbt der Käufer bei einer Unternehmenstransaktion stattdessen Anteile an der Kapital- oder Personengesellschaft, die im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist. Das Grundstück selbst bleibt zivilrechtlich unverändert der Gesellschaft zugeordnet; wirtschaftlich geht die Kontrolle über die Immobilie mit dem Anteilserwerb auf den neuen Gesellschafter über.
Für die Immobilienpraxis wesentliche Aspekte:
- Grunderwerbsteuerliche Anknüpfung: Auch ohne direkten Grundstückswechsel kann eine Unternehmenstransaktion Grunderwerbsteuer auslösen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse an einer grundbesitzenden Gesellschaft in bestimmtem Umfang ändern (Anteilsvereinigung bzw. Anteilsübergang, § 1 Abs. 3, 3a GrEStG). Mit der Reform zum 1. Juli 2021 wurde die maßgebliche Beteiligungsschwelle von zuvor 95 % auf 90 % gesenkt und die Beobachtungsfrist von fünf auf zehn Jahre verlängert.
- Formanforderungen: Der Anteilskauf selbst unterliegt eigenen Formvorschriften - bei GmbH-Anteilen ist etwa notarielle Beurkundung nach § 15 GmbHG erforderlich -, die von der Beurkundungspflicht des direkten Grundstückskaufs (§ 311b BGB) zu unterscheiden sind.
- Due Diligence: Da mit den Anteilen auch sämtliche Verbindlichkeiten, Verträge und Risiken der Zielgesellschaft übergehen, ist bei Unternehmenstransaktionen eine deutlich umfassendere rechtliche, steuerliche und technische Prüfung (Due Diligence) erforderlich als beim reinen Asset Deal.
- Praxisrelevanz für Makler: Unternehmenstransaktionen kommen praktisch ausschließlich im gewerblichen und institutionellen Immobiliengeschäft vor (Portfoliotransaktionen, Projektentwicklungen, Bestandshalter-Verkäufe); für Privatimmobilien spielt diese Erwerbsform keine Rolle. Makler, die in diesem Segment tätig sind, arbeiten regelmäßig eng mit M&A-Anwälten und Steuerberatern zusammen.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor möchte ein Bürogebäude erwerben, das im Eigentum einer Objekt-GmbH steht. Statt das Gebäude direkt zu kaufen, erwirbt er im Rahmen einer Unternehmenstransaktion sämtliche Geschäftsanteile an der GmbH. Da damit mehr als 90 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter übergehen, löst der Vorgang trotz unveränderter Grundbuchlage Grunderwerbsteuer aus.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 3, 3a GrEStG – Grunderwerbsteuerliche Erfassung von Anteilsvereinigungen und -übertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften ab einer Beteiligungsschwelle von 90 % (seit 1. Juli 2021).
- § 15 GmbHG – Notarielle Formpflicht für die Übertragung von GmbH-Geschäftsanteilen.