Veräußerungsbeschränkung
Auch: § 12 WEG-Zustimmungsvorbehalt · Verwalterzustimmung
Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) liegt vor, wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters (oder eines anderen Berechtigten) bedarf. Ohne diese Zustimmung kann der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch vollzogen werden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Eigentumswohnungen vermitteln, ist dies ein häufiger, aber oft übersehener Fallstrick:
- Rechtsgrundlage in der Teilungserklärung: § 12 WEG ist eine reine Kann-Vorschrift – die Veräußerungsbeschränkung besteht nur, wenn sie ausdrücklich in der Teilungserklärung vereinbart und im Grundbuch (Wohnungsgrundbuch, Abteilung II) eingetragen ist. Ohne Eintragung entfaltet sie keine Wirkung gegenüber Erwerbern.
- Zweck: Der Zustimmungsvorbehalt soll die Gemeinschaft vor unerwünschten oder finanziell nicht tragfähigen neuen Miteigentümern schützen (z. B. bei gewerblicher Nutzung, Zahlungsunfähigkeit).
- Erteilung der Zustimmung: In der Praxis erteilt meist der Verwalter die Zustimmung, sofern die Teilungserklärung keine anderen Zuständigkeiten (z. B. Beirat, Eigentümerversammlung) vorsieht. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG); eine ohne wichtigen Grund verweigerte Zustimmung kann nach der Rechtsprechung im Klagewege gerichtlich durchgesetzt werden.
- Praxisrelevanz für den Makler: Vor Beurkundung sollte frühzeitig die Zustimmungserklärung des Verwalters eingeholt werden, da ohne sie der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden kann – trotz vollständig bezahlten Kaufpreises. Verzögerungen bei der Verwalterzustimmung sind eine häufige Ursache für Verzögerungen beim Grundbuchvollzug.
- Abgrenzung: Zu unterscheiden von der allgemeinen Verfügungsbeschränkung (z. B. Nacherbenvermerk), die nicht WEG-spezifisch ist, sondern generell die Verfügungsmacht des Eigentümers betrifft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung, deren Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vorsieht. Der Notar beantragt beim Verwalter die Zustimmungserklärung. Verweigert der Verwalter grundlos die Zustimmung, kann der Käufer die Ersetzung der Zustimmung gerichtlich durchsetzen, sofern kein sachlicher Grund vorliegt.