Vermieterpfandrecht
Auch: Pfandrecht des Vermieters
Das Vermieterpfandrecht entsteht kraft Gesetzes, ohne dass es einer besonderen Vereinbarung bedarf: Der Vermieter erhält ein Pfandrecht an den vom Mieter in die Mietsache eingebrachten Sachen, um seine Forderungen aus dem Mietverhältnis – insbesondere ausstehende Miete – abzusichern.
Ausführliche Erklärung
Das Vermieterpfandrecht ist in den §§ 562–562d BGB geregelt und stellt ein gesetzliches Sicherungsrecht dar, das dem Vermieter ohne Vertrag zusteht:
- Gegenstand des Pfandrechts: Es erfasst die vom Mieter in die Mieträume eingebrachten, ihm gehörenden beweglichen Sachen (Möbel, Elektrogeräte, Wertgegenstände), nicht jedoch unpfändbare Sachen (§ 562 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. den Pfändungsschutzvorschriften der ZPO).
- Gesicherte Forderungen: Das Pfandrecht sichert Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, insbesondere rückständige Miete sowie Forderungen für das laufende und das folgende Mietjahr (§ 562 Abs. 2 BGB).
- Entfernung von Sachen: Entfernt der Mieter Sachen aus der Wohnung, erlischt das Pfandrecht grundsätzlich, es sei denn, dies geschieht ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters (§ 562a BGB); der Vermieter kann der Entfernung widersprechen und ggf. die Rückschaffung verlangen (Selbsthilferecht, § 562b BGB).
- Verwertung: Zur Verwertung des Pfandrechts benötigt der Vermieter grundsätzlich einen vollstreckbaren Titel; eine eigenmächtige Wegnahme oder Verwertung ohne gerichtliche Grundlage ("Selbstjustiz") ist unzulässig und kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.
- Erlöschen bei Auszug: Das Pfandrecht erlischt spätestens mit dem Auszug des Mieters, sofern der Vermieter der Wegschaffung der Sachen nicht rechtzeitig widersprochen hat.
- Verhältnis zu Dritteigentum: Sachen, die im Eigentum Dritter stehen (z. B. finanzierte Möbel, geleaste Gegenstände), unterliegen dem Pfandrecht nur eingeschränkt, wenn der Vermieter vom Dritteigentum wusste oder es hätte erkennen müssen.
Für Makler ist das Vermieterpfandrecht vor allem bei der Beratung von Vermietern zu Sicherungsinstrumenten bei Mietrückständen relevant, insbesondere im Zusammenhang mit Räumungssituationen und bei der sogenannten "Berliner Räumung", bei der der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht, um Kosten einer vollständigen Räumung zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt über mehrere Monate keine Miete mehr. Der Vermieter macht von seinem gesetzlichen Pfandrecht an den in der Wohnung befindlichen Möbeln Gebrauch, um seine Forderungen abzusichern, und widerspricht deren Entfernung, bis eine gerichtliche Klärung erfolgt.
Rechtsgrundlage
- § 562 BGB – Grundlage und Umfang des gesetzlichen Vermieterpfandrechts.
- § 562a BGB – Erlöschen des Pfandrechts bei Entfernung der Sachen.
- § 562b BGB – Selbsthilferecht des Vermieters bei drohender Entfernung.
- § 562c BGB – Recht des Mieters, die Geltendmachung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung abzuwenden.
- § 562d BGB – Beschränkung des Pfandrechts gegenüber einem anderen Gläubiger: Bei Pfändung einer Sache durch einen Dritten kann der Vermieter sein Pfandrecht nur für die Miete des letzten Jahres vor der Pfändung geltend machen.