Verwandtenprivileg
Auch: Befreiung gerade Linie · §3 Nr.6 GrEStG
Das Verwandtenprivileg befreit den Erwerb eines Grundstücks von der Grunderwerbsteuer, wenn Käufer und Verkäufer in gerader Linie verwandt sind – also insbesondere zwischen Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln. Auch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner profitieren von einer vergleichbaren Befreiung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Verwandtenprivileg vor allem bei familieninternen Übertragungen relevant, etwa wenn Eltern eine Immobilie gegen Gleichstellungszahlungen an ein Kind verkaufen, während andere Geschwister leer ausgehen oder ausgezahlt werden.
Begünstigter Personenkreis (§ 3 Nr. 3–6 GrEStG):
- Erwerb in gerader Linie: Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern – unabhängig vom Grad der Verwandtschaft (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Auch Stiefkinder sind seit einer Klarstellung einbezogen.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG) – auch wenn sie nicht verwandt sind.
- Ehemalige Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
- Nicht begünstigt sind Geschwister, Tanten/Onkel, Cousins/Cousinen sowie nichteheliche Lebenspartner ohne eingetragene Partnerschaft – Erwerbe zwischen diesen Personen unterliegen der normalen Grunderwerbsteuer.
Praxisrelevanz für Makler:
- Bei der Beratung von Familienübertragungen sollte der Makler auf das Privileg hinweisen, da es einen erheblichen Kostenvorteil (3,5–6,5 % je nach Bundesland) darstellt und oft die Entscheidung zwischen Verkauf, Schenkung oder vorweggenommener Erbfolge beeinflusst.
- Gestaltungsgrenzen: Sogenannte "Überkreuzschenkungen" (z. B. A schenkt B ein Grundstück, B schenkt im Gegenzug A ein anderes) zur Umgehung der Steuer bei nicht privilegierten Personen werden vom Finanzamt regelmäßig als Gesamtplan-Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) gewertet und die Befreiung versagt.
- Bei Übertragung an Kapitalgesellschaften (z. B. eine Familien-GmbH) greift das Verwandtenprivileg nicht, da es personenbezogen ist und nur auf natürliche Personen im Verwandtschaftsverhältnis abstellt.
- Das Privileg gilt unabhängig davon, ob der Erwerb entgeltlich (Kauf), teilentgeltlich (gemischte Schenkung, z. B. mit Übernahme von Belastungen) oder unentgeltlich (reine Schenkung) erfolgt – entscheidend ist allein das Verwandtschaftsverhältnis.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter verkauft ihrem Sohn ein Einfamilienhaus zu einem Kaufpreis unterhalb des Verkehrswerts, um die anderen Geschwister später über den Nachlass gleichzustellen. Aufgrund des Verwandtenprivilegs (§ 3 Nr. 6 GrEStG) fällt für diesen Erwerb keine Grunderwerbsteuer an, obwohl es sich formal um einen Kaufvertrag handelt.
Rechtsgrundlage
- § 3 Nr. 6 GrEStG – Befreiung für Erwerbe zwischen Personen in gerader Linie.
- § 3 Nr. 4 GrEStG – Befreiung für Erwerbe zwischen Ehegatten/Lebenspartnern.
- § 3 Nr. 5 GrEStG – Befreiung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung.
- § 42 AO – Grenze bei missbräuchlichen Gestaltungen (z. B. Überkreuzschenkungen).