Verzichtserklärung Vorkaufsrecht
Auch: Vorkaufsrechtsverzicht · Negativerklärung
Die Verzichtserklärung zum Vorkaufsrecht ist die ausdrückliche Mitteilung eines Vorkaufsberechtigten an Verkäufer, Käufer oder Notar, dass er von seinem bestehenden Vorkaufsrecht im konkreten Verkaufsfall keinen Gebrauch macht. Sie ist regelmäßig Voraussetzung dafür, dass der Kaufvertrag vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden kann.
Ausführliche Erklärung
Ein Vorkaufsrecht – ob gesetzlich (z.B. Gemeinde nach § 28 BauGB, Mieter nach § 577 BGB, Miterbe nach § 2034 BGB) oder rechtsgeschäftlich/dinglich vereinbart (§§ 463 ff. BGB) – gibt dem Berechtigten das Recht, anstelle des vorgesehenen Käufers in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Damit der Vertragsvollzug nicht auf unbestimmte Zeit blockiert wird, benötigt der Notar in der Regel eine ausdrückliche Erklärung des Berechtigten, dass er sein Recht nicht ausübt.
Unterscheidung nach Vorkaufsrechtsart:
- Gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB): Hier verlangt die Praxis meist ein sogenanntes Negativzeugnis der Gemeinde, das bestätigt, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder es nicht ausgeübt wird – funktional eine behördliche Verzichtserklärung.
- Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB): Der Mieter muss innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertragsinhalts durch den Vermieter erklären, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt; verstreicht die Frist oder erklärt er ausdrücklich den Verzicht, kann der ursprüngliche Käufer den Kauf vollziehen.
- Rechtsgeschäftliches (dingliches) Vorkaufsrecht: Der im Grundbuch eingetragene Berechtigte muss eine ausdrückliche Verzichts- bzw. Löschungsbewilligung abgeben, damit das Recht aus dem Grundbuch gelöscht und der Vertrag vollzogen werden kann.
- Vorkaufsrecht der Miterben: Bei Verkauf eines Erbanteils an einen Dritten steht den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB); auch hier ist regelmäßig eine ausdrückliche Verzichtserklärung erforderlich.
Für den Makler ist entscheidend, frühzeitig zu klären, ob überhaupt ein Vorkaufsrecht besteht, und die Einholung der Verzichtserklärung(en) als festen Bestandteil in den Zeitplan der Kaufabwicklung einzuplanen – häufig ist dies der Punkt, an dem sich der Vollzug eines ansonsten abgeschlossenen Kaufvertrags am längsten verzögert.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung, die erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert wird, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Er erklärt gegenüber dem Notar schriftlich, dass er dieses Recht nicht ausübt. Erst mit Vorliegen dieser Verzichtserklärung kann der Notar den Kaufvertrag zugunsten des ursprünglichen Käufers vollziehen.
Rechtsgrundlage
- §§ 463 ff. BGB – Regeln das schuldrechtliche Vorkaufsrecht allgemein.
- § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum.
- § 28 BauGB – Gemeindliches Vorkaufsrecht und Negativzeugnis.
- § 2034 BGB – Vorkaufsrecht der Miterben bei Verkauf eines Erbanteils.