Vorkaufsrechtsverzicht

Bei jedem Grundstücksverkauf prüft der beurkundende Notar, ob gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen könnten – vor allem das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB in Sanierungs-, Milieuschutz- oder Entwicklungsgebieten. Der Notar teilt der Gemeinde den Kaufvertragsabschluss mit; diese hat üblicherweise drei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB, seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021). Übt sie es nicht aus, erteilt sie ein sogenanntes Negativzeugnis bzw. eine Verzichtserklärung.

Praxisrelevanz für den Makler:

• Fälligkeitsvoraussetzung: Nahezu jeder notarielle Kaufvertrag knüpft die Fälligkeit des Kaufpreises daran, dass entweder kein Vorkaufsrecht besteht oder ein Verzicht bzw. Negativzeugnis vorliegt. Das verzögert die Abwicklung regelmäßig um mehrere Wochen bis Monate, unabhängig vom Willen der Parteien.
• Auch bei Mietervorkaufsrecht relevant: Wird eine vermietete Wohnung erstmals nach Umwandlung veräußert, muss der Mieter über sein Vorkaufsrecht informiert werden; verzichtet er ausdrücklich oder lässt die Frist verstreichen, kann der Vertrag mit dem ursprünglichen Käufer vollzogen werden.
• Beschleunigung möglich: In vielen Kommunen kann der Notar vorab eine sogenannte Negativbescheinigung oder eine vorzeitige Verzichtserklärung beantragen, um den Vollzug zu beschleunigen, insbesondere wenn das Grundstück offensichtlich nicht im Fokus kommunaler Planungen steht.
• Kommunikation mit dem Kunden: Der Makler sollte Käufer und Verkäufer erklären können, dass diese Wartezeit ein Standardvorgang und keine Besonderheit des konkreten Objekts ist, um unnötige Verunsicherung zu vermeiden.

Ein Reihenhaus liegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet). Nach Beurkundung des Kaufvertrags informiert der Notar die Gemeinde. Diese teilt innerhalb der Dreimonatsfrist mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt, und stellt ein Negativzeugnis aus. Erst danach kann der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer versenden.