Vorkaufsrechtsausübung
Auch: Ausübung des Vorkaufsrechts
Übt ein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht aus, erklärt er gegenüber dem Verkäufer, anstelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers in den bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Dadurch kommt zwischen Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten ein neuer Kaufvertrag zu denselben Konditionen zustande, während der ursprüngliche Käufer leer ausgeht.
Ausführliche Erklärung
Ein Vorkaufsrecht setzt voraus, dass zunächst ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wurde – das Vorkaufsrecht ist kein Recht auf Erstverhandlung, sondern ein "Reserve-Kaufrecht", das erst mit dem Verkaufsfall ausgelöst wird (§ 463 BGB). Für den Makler sind vor allem folgende Vorkaufsrechte relevant:
- Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB): Gemeinden können in bestimmten Gebieten (z. B. Sanierungsgebiete, Milieuschutzgebiete) beim Grundstücksverkauf ihr Vorkaufsrecht ausüben, seit dem Baulandmobilisierungsgesetz (2021) innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Diese Frist ist ein häufiger Grund für Verzögerungen beim Vollzug.
- Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB): Wird eine vermietete Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum erstmals an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
- Vertragliches/dingliches Vorkaufsrecht: Im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte zugunsten einzelner Personen (§§ 1094 ff. BGB), z. B. zugunsten von Familienangehörigen oder ehemaligen Miteigentümern.
Übt der Berechtigte sein Recht form- und fristgerecht aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kaufvertrag mit demselben Inhalt zustande wie mit dem ursprünglichen Käufer (§ 464 Abs. 2 BGB). Der ursprüngliche Kaufvertrag bleibt zwar wirksam, kann aber wegen anfänglicher rechtlicher Unmöglichkeit nicht mehr erfüllt werden – der Verkäufer haftet dem ursprünglichen Käufer ggf. auf Schadensersatz, wenn er das Risiko kannte oder hätte kennen müssen.
Für Makler entscheidend: Solange die Vorkaufsrechtsfrist läuft (insbesondere bei gemeindlichen Vorkaufsrechten), sollte im Vertrag klar geregelt sein, wer das Risiko der Ausübung trägt und wie die Provision in diesem Fall behandelt wird. Viele Notare holen deshalb vorab ein Negativzeugnis oder eine Verzichtserklärung der Gemeinde ein (siehe Vorkaufsrechtsverzicht), um Verzögerungen zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde erhält vom Notar Mitteilung über den Verkauf eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet. Innerhalb der Dreimonatsfrist übt sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht aus, weil sie das Grundstück für ein städtebauliches Projekt benötigt. Der ursprüngliche Käufer erhält das Grundstück nicht, der Kaufvertrag kommt stattdessen mit der Gemeinde zustande.
Rechtsgrundlage
- §§ 463 ff. BGB – Grundregeln des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts.
- § 464 BGB – Rechtsfolgen der Ausübung: Zustandekommen des Kaufvertrags zu den vereinbarten Bedingungen.
- § 24 BauGB – Gemeindliches Vorkaufsrecht in besonderen städtebaulichen Gebieten.
- § 28 Abs. 2 BauGB – Ausübungsfrist von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021; zuvor zwei Monate).
- § 577 BGB – Mietervorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum.