Vorkaufsrechtsbelehrung
Auch: Mitteilung des Kaufvertrags · Unterrichtungspflicht nach § 577 BGB
Die Vorkaufsrechtsbelehrung ist die gesetzlich vorgeschriebene Information des Verkäufers (regelmäßig zugleich Vermieter) an den vorkaufsberechtigten Mieter über den Abschluss und den wesentlichen Inhalt eines Kaufvertrags mit einem Dritten. Erst mit dieser Mitteilung beginnt die Frist, innerhalb derer der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben kann.
Ausführliche Erklärung
Verkauft der Eigentümer eine Wohnung, an der ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht (typischerweise nach Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum, § 577 BGB), muss er den Mieter unverzüglich vom Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unterrichten. Die allgemeine Regel für Vorkaufsrechte findet sich in § 469 Abs. 1 BGB, der Verweis für das Mietervorkaufsrecht in § 577 Abs. 1 BGB.
Wesentliche Punkte für die Maklerpraxis:
- Inhalt der Belehrung: Die Mitteilung muss den vollständigen Kaufvertragsinhalt umfassen, insbesondere Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, vereinbarte Nebenabreden und Fälligkeitstermine – nur so kann der Mieter eine informierte Entscheidung treffen.
- Form: Eine besondere Form ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis erfolgt die Belehrung aus Beweisgründen jedoch regelmäßig schriftlich, häufig durch den beurkundenden Notar im Rahmen des Kaufvertragsvollzugs.
- Zeitpunkt: "Unverzüglich" bedeutet ohne schuldhaftes Zögern nach Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten – idealerweise unmittelbar nach der notariellen Beurkundung.
- Fristauslösung: Erst mit vollständigem Zugang der Belehrung beginnt die zweimonatige Vorkaufsfrist des § 469 Abs. 2 BGB zu laufen. Eine unvollständige oder verspätete Belehrung setzt die Frist nicht in Gang und kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern.
- Praxisrisiko: Unterbleibt die Belehrung ganz, bleibt das Vorkaufsrecht des Mieters faktisch unbefristet ausübbar, solange der Kaufvertrag mit dem Dritten noch nicht vollzogen (Eigentumsumschreibung) ist. Makler sollten daher beim Verkauf umgewandelter, vermieteter Wohnungen aktiv auf die rechtzeitige und vollständige Belehrung hinwirken.
- Praxis-Tipp: Die Belehrung wird häufig direkt im Kaufvertrag als Anlage oder durch gesonderte notarielle Mitteilung an den Mieter dokumentiert, um Nachweisprobleme zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter verkauft eine 2018 in Wohnungseigentum umgewandelte, weiterhin vermietete Wohnung an einen Kapitalanleger. Unmittelbar nach der notariellen Beurkundung übersendet der Notar dem Mieter eine schriftliche Mitteilung mit dem vollständigen Kaufvertragsinhalt und weist auf das bestehende Vorkaufsrecht hin. Ab Zugang dieser Vorkaufsrechtsbelehrung läuft die zweimonatige Frist, innerhalb derer der Mieter entscheiden kann, ob er selbst kauft.
Rechtsgrundlage
- § 577 Abs. 1 BGB – Mietervorkaufsrecht und Verweis auf die Mitteilungspflicht.
- § 469 Abs. 1 BGB – Allgemeine Pflicht zur unverzüglichen Mitteilung des Kaufvertragsinhalts an den Vorkaufsberechtigten.