Vorkenntnis

Der Provisionsanspruch nach § 652 BGB setzt voraus, dass der Maklervertrag (Nachweis oder Vermittlung) für den späteren Hauptvertrag ursächlich war. Kann der Kunde belegen, dass ihm das Objekt oder der Verkäufer bereits vor der Maklertätigkeit bekannt war – etwa weil er selbst schon Kontakt aufgenommen, das Exposé anderweitig gesehen oder bereits verhandelt hatte –, entfällt die Kausalität und damit der Provisionsanspruch.

Praxisrelevanz für Makler:

• Beweislast: Grundsätzlich muss der Makler die Kausalität seiner Tätigkeit darlegen; beruft sich der Kunde auf Vorkenntnis, trifft ihn jedoch die Darlegungs- und Beweislast für die Vorkenntnis selbst (abgestufte Beweislast nach ständiger Rechtsprechung).
• Dokumentation als Gegenmittel: Eine sorgfältige Erstkontaktdokumentation (Datum, Objekt, Interessent) entkräftet spätere pauschale Vorkenntnis-Behauptungen.
• Reservierungs- und Vorkenntnisklauseln: Viele Maklerverträge/Reservierungsvereinbarungen enthalten eine Klausel, wonach der Kunde etwaige Vorkenntnis unverzüglich und konkret mitteilen muss – pauschale nachträgliche Behauptungen ohne Substanz reichen vor Gericht meist nicht.
• Zeitliche Nähe: Eine bloße frühere flüchtige Erwähnung reicht nicht; entscheidend ist, ob die Vorkenntnis so konkret war, dass sie ohne Maklertätigkeit zum Vertragsschluss geführt hätte.
• Bestreitet der Kunde nach Vertragsschluss pauschal die Kausalität unter Berufung auf "das kannte ich schon", ohne dies zu substantiieren, wird dies von Gerichten regelmäßig als unbeachtlich zurückgewiesen.

Ein Makler weist einem Interessenten ein Reihenhaus nach. Der Interessent behauptet später, er habe den Verkäufer bereits über einen gemeinsamen Bekannten gekannt und das Haus schon vor zwei Jahren besichtigt. Kann er dies konkret belegen (z. B. frühere E-Mails), entfällt der Provisionsanspruch des Maklers mangels Kausalität. Bleibt die Behauptung vage, haftet der Interessent trotzdem auf die Provision.