Verzug des Eigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Vorschüsse auf der Grundlage des Wirtschaftsplans sowie etwaige Nachschüsse aus der Jahresabrechnung zu zahlen. Zahlt ein Eigentümer trotz Fälligkeit und – soweit erforderlich – Mahnung nicht, gerät er nach den allgemeinen Regeln in Verzug; die Gemeinschaft kann die rückständigen Beträge gerichtlich geltend machen und im Wege der Zwangsvollstreckung, etwa durch Zwangssicherungshypothek oder Zwangsversteigerung, durchsetzen.

Bleibt der Zahlungsverzug nicht nur vorübergehend, sondern erreicht er ein erhebliches Ausmaß, kann er sogar eine so schwere Pflichtverletzung darstellen, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Eigentümer nicht mehr zugemutet werden kann. In diesem – praktisch seltenen – Extremfall kommt die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht, bei der der betroffene Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gezwungen werden kann. Die Rechtsprechung verlangt hierfür regelmäßig einen langanhaltenden, erheblichen Rückstand und stellt klar, dass die Gemeinschaft zunächst vorrangig die milderen Mittel der Zwangsvollstreckung ausschöpfen muss, bevor eine Entziehungsklage in Betracht kommt.

Für Verwalter und Beiräte ist entscheidend, Zahlungsrückstände frühzeitig zu dokumentieren, konsequent zu mahnen und rechtzeitig gerichtliche Schritte einzuleiten, um sowohl die Liquidität der Gemeinschaft zu sichern als auch im Ernstfall eine Entziehung rechtssicher vorbereiten zu können.

Ein Wohnungseigentümer zahlt über einen Zeitraum von mehreren Jahren trotz wiederholter Mahnungen und rechtskräftiger Urteile keine oder nur einen Bruchteil der beschlossenen Hausgeldvorschüsse. Da die Gemeinschaft die Rückstände auch durch Zwangsvollstreckung nicht vollständig realisieren kann, beschließt sie, gegen den Eigentümer Klage auf Entziehung seines Wohnungseigentums zu erheben.