Verzugsschaden
Auch: Schaden wegen Verzugs · Verzugszinsen
Der Verzugsschaden ist der finanzielle Nachteil, der einem Vertragspartner dadurch entsteht, dass die Gegenseite eine fällige und durchsetzbare Leistung – etwa die Kaufpreiszahlung oder die Übergabe der Immobilie – trotz Mahnung nicht rechtzeitig erbringt. Er ist zusätzlich zur ursprünglich geschuldeten Leistung zu ersetzen.
Ausführliche Erklärung
Verzug setzt nach § 286 BGB voraus, dass eine Leistung fällig ist und der Schuldner trotz Mahnung des Gläubigers nicht leistet; bei kalendermäßig bestimmten Fristen oder ernsthafter Erfüllungsverweigerung ist eine Mahnung entbehrlich. Gerät der Schuldner in Verzug, kann der Gläubiger nach § 280 Abs. 1 und Abs. 2 BGB i. V. m. § 286 BGB Ersatz des durch die Verspätung entstandenen Schadens verlangen – zusätzlich zur ursprünglichen Leistung, nicht anstelle von ihr.
Im Immobilienkontext tritt der Verzugsschaden typischerweise in zwei Konstellationen auf:
- Zahlungsverzug des Käufers: Zahlt der Käufer den Kaufpreis trotz Fälligkeit und Mahnung nicht rechtzeitig, kann der Verkäufer neben dem gesetzlichen Verzugszins (§ 288 BGB) weitere nachweisbare Schäden geltend machen, etwa entgangene Anlagezinsen, zusätzliche Finanzierungskosten oder Kosten einer zwischenzeitlich notwendigen Zwischenfinanzierung.
- Übergabeverzug des Verkäufers: Übergibt der Verkäufer die Immobilie nicht zum vereinbarten Termin, kann dem Käufer ein Verzugsschaden entstehen, etwa durch doppelte Mietzahlungen (alte und neue Wohnung), Kosten einer Zwischenunterbringung oder entgangene Mieteinnahmen bei einer Kapitalanlageimmobilie.
Häufig enthalten Immobilienkaufverträge eigene vertragliche Regelungen zum Verzug, etwa pauschalierte Verzugszinssätze oder Vertragsstrafen für die verspätete Übergabe, die die gesetzlichen Regelungen ergänzen oder modifizieren – sie unterliegen dabei der AGB-rechtlichen Angemessenheitskontrolle, wenn sie vorformuliert sind. Der Nachweis eines konkreten, über den gesetzlichen Verzugszins hinausgehenden Schadens obliegt grundsätzlich der geschädigten Partei.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis trotz Fälligkeit und Mahnung drei Monate zu spät. Der Verkäufer, der mit dem Geld ein Anschlussobjekt hätte finanzieren wollen, muss zwischenzeitlich einen teureren Zwischenkredit aufnehmen. Die dadurch entstandenen Zinskosten kann er als Verzugsschaden vom Käufer ersetzt verlangen, zusätzlich zum gesetzlichen Verzugszins.