Schadensersatz
Auch: Schadenersatz · Ersatzanspruch
Schadensersatz ist der Ausgleich eines Vermögens- oder sonstigen Schadens, den ein Geschädigter von demjenigen fordern kann, der eine Pflicht schuldhaft verletzt hat. Im Immobilienrecht spielt er insbesondere bei Vertragsverletzungen (z. B. Mängeln, verspäteter Übergabe) und unerlaubten Handlungen eine zentrale Rolle.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Zivilrecht unterscheidet vor allem zwei Grundlagen für Schadensersatzansprüche: die vertragliche Haftung wegen Pflichtverletzung und die deliktische Haftung wegen unerlaubter Handlung.
Zentrale Norm der vertraglichen Haftung ist § 280 Abs. 1 BGB: Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen; dies gilt jedoch nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (kein Verschulden). Im Immobilienkontext greift diese Norm etwa bei mangelhafter Bauausführung, verspäteter Übergabe einer Mietsache oder Verletzung von Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf.
Daneben regelt § 823 Abs. 1 BGB die deliktische Haftung: Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet – etwa bei einer Verkehrssicherungspflichtverletzung, wenn ein Mieter durch einen ungesicherten Gebäudemangel zu Schaden kommt.
Art und Umfang des Ersatzes richten sich nach den §§ 249 ff. BGB: Grundsätzlich ist der Zustand herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestünde (Naturalrestitution); ist dies nicht möglich oder nicht ausreichend, ist der Schaden in Geld zu ersetzen. Im Immobilienbereich sind typische Schadensersatzkonstellationen etwa die Mangelhaftung des Verkäufers bei arglistig verschwiegenen Mängeln, Verzugsschäden bei verspäteter Zahlung des Kaufpreises oder Schadensersatzansprüche des Käufers bei Rücktritt vom Kaufvertrag wegen erheblicher Mängel.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer verschweigt beim Immobilienverkauf arglistig einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden im Keller. Nach Entdeckung des Mangels kann der Käufer neben Rücktritt oder Minderung auch Schadensersatz verlangen, etwa für die Kosten der Mängelbeseitigung oder für Vermögensnachteile, die durch das arglistige Verschweigen entstanden sind.
Rechtsgrundlage
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung aus einem Schuldverhältnis.
- § 823 Abs. 1 BGB – Deliktische Haftung bei Verletzung geschützter Rechtsgüter.
- § 249 BGB – Art und Umfang des Schadensersatzes (Naturalrestitution).