Vorkaufsrecht der Gemeinde
Auch: Gemeindliches Vorkaufsrecht · Kommunales Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist ein im Baugesetzbuch geregeltes gesetzliches Recht: Verkauft ein Eigentümer ein Grundstück, das in bestimmten Gebieten liegt (z. B. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für Gemeinbedarfsflächen oder in einem Sanierungsgebiet), kann die Gemeinde anstelle des vom Verkäufer gewählten Käufers zu den vereinbarten Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das gemeindliche Vorkaufsrecht praktisch bedeutsam, weil es jeden Grundstückskaufvertrag in einem betroffenen Gebiet zunächst schwebend unwirksam macht, bis die Gemeinde auf ihr Recht verzichtet oder es ausübt.
Voraussetzungen (§§ 24, 25 BauGB):
- Allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB): Besteht kraft Gesetzes u. a. bei Flächen, die ein Bebauungsplan als öffentliche Fläche, Gemeinbedarfsfläche oder Verkehrsfläche festsetzt, in Umlegungsgebieten, in förmlich festgelegten Sanierungs- und Entwicklungsgebieten, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung sowie bei bestimmten unbebauten Außenbereichsflächen.
- Besonderes Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB): Kann die Gemeinde per Satzung für Gebiete begründen, in denen sie künftige städtebauliche Maßnahmen plant.
Verfahren und Fristen:
- Der beurkundende Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag der Gemeinde mitzuteilen.
- Die Gemeinde muss ihr Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung ausüben; äußert sie sich nicht fristgerecht, gilt es als nicht ausgeübt.
- Übt sie das Recht nicht aus, erteilt sie in der Regel ein Negativzeugnis (Negativattest), das für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt wird.
- Die Ausübung setzt voraus, dass sie durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs. 3 BauGB).
Praxisrelevanz:
- Ohne Negativzeugnis erfolgt regelmäßig keine Grundbuchumschreibung auf den Käufer – Makler sollten Vertragsparteien frühzeitig über mögliche Verzögerungen informieren.
- Bei Grundstücken in Sanierungsgebieten, Erhaltungssatzungsgebieten oder in Bebauungsplan-Gemeinbedarfsflächen sollte routinemäßig geprüft werden, ob ein Vorkaufsrecht besteht.
- Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist streng vom privatrechtlichen (vertraglichen) Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB zu unterscheiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein unbebautes Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist dort als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Der Eigentümer verkauft es dennoch privat. Der Notar informiert die Gemeinde; diese übt innerhalb der Zweimonatsfrist ihr Vorkaufsrecht aus, weil sie die Fläche tatsächlich für einen öffentlichen Park benötigt, und tritt zu den vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag ein.
Rechtsgrundlage
- §§ 24-28 BauGB – regeln Voraussetzungen, Verfahren und Fristen des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde, insbesondere die zweimonatige Ausübungsfrist nach § 28 Abs. 2 BauGB.