Vorläufiger Ertragswert
Auch: Ertragswert vor Anpassung
Der vorläufige Ertragswert ist das Ergebnis der eigentlichen Ertragswertberechnung – also die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert –, bevor abschließende Korrekturen um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und die Marktanpassung vorgenommen werden. Erst nach diesen letzten Schritten ergibt sich der endgültige, marktangepasste Ertragswert.
Ausführliche Erklärung
Für das Verständnis des mehrstufigen Ertragswertverfahrens ist die Unterscheidung zwischen vorläufigem und endgültigem Wert entscheidend:
- Rechenschema: Zunächst wird der Reinertrag ermittelt (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten), davon die Bodenwertverzinsung abgezogen und das Ergebnis mit dem Vervielfältiger kapitalisiert (Gebäudeertragswert). Addiert man den Bodenwert hinzu, erhält man den vorläufigen Ertragswert.
- Letzter Schritt – besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV): Merkmale, die im normierten Modell noch nicht abgebildet sind – etwa ein überdurchschnittlicher Instandhaltungsrückstau, Baumängel, wirtschaftliche Überalterung oder besonders werthaltige Sonderausstattungen – werden erst nach Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts als Zu- oder Abschlag berücksichtigt.
- Letzter Schritt – Marktanpassung (§ 6 Abs. 3, § 9 ImmoWertV): Da das normierte Ertragswertverfahren ein Modellverfahren ist, kann es systematisch vom tatsächlichen Marktgeschehen abweichen. Über einen Marktanpassungsfaktor oder -zuschlag wird der vorläufige Ertragswert an das reale Marktniveau angeglichen, um zum endgültigen Ertragswert (im Ergebnis in der Regel dem Verkehrswert) zu gelangen.
- Praxisrelevanz für Makler: Wer ein Gutachten liest, sollte den vorläufigen Ertragswert nicht mit dem im Fazit ausgewiesenen Verkehrswert verwechseln – die Differenz erklärt sich häufig durch objektspezifische Zu-/Abschläge und die Marktanpassung, deren Höhe im Gutachten gesondert begründet sein muss.
Beispiel aus der Praxis
Für ein Mehrfamilienhaus errechnet der Gutachter einen vorläufigen Ertragswert von 980.000 Euro. Wegen eines erheblichen Instandhaltungsrückstaus zieht er einen Abschlag von 40.000 Euro ab; anschließend wendet er einen Marktanpassungsfaktor von 1,08 an, weil der lokale Markt aktuell über dem normierten Modellniveau liegt. Der endgültige Ertragswert beträgt damit rund 1.015.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 6 ImmoWertV – Allgemeine Schritte der Wertermittlung: vorläufiger Verfahrenswert, marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert, endgültiger Verfahrenswert.
- § 28 ImmoWertV – Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts im allgemeinen Ertragswertverfahren.
- § 8 Abs. 3, § 9 ImmoWertV – Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale und Marktanpassung.