Vorläufiger Sachwert
Auch: Sachwert vor Marktanpassung
Der vorläufige Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung), bevor der Marktanpassungsfaktor angewendet wird. Erst durch diese Anpassung entsteht der endgültige Sachwert, der dem tatsächlichen Marktgeschehen entspricht.
Ausführliche Erklärung
Das Sachwertverfahren ist besonders bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern verbreitet, für die keine ausreichenden Ertrags- oder Vergleichsdaten vorliegen. Der zweistufige Aufbau ist für Makler wichtig, um Gutachten richtig einzuordnen:
- Ermittlung des vorläufigen Sachwerts: Zunächst werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes (nach NHK-Tabellen, z. B. Anlage 4 ImmoWertV) mit der Bruttogrundfläche multipliziert, um den Neubauwert zu ermitteln. Davon wird die Alterswertminderung (nach Alter und Restnutzungsdauer) abgezogen, um den Gebäudesachwert zu erhalten. Zuzüglich Wert der Außenanlagen und besonderer Bauteile sowie des gesondert ermittelten Bodenwerts ergibt sich der vorläufige Sachwert.
- Warum eine Marktanpassung nötig ist: Die Herstellungskosten spiegeln nicht zwangsläufig wider, was der Markt tatsächlich für ein vergleichbares Objekt zu zahlen bereit ist – Angebot und Nachfrage, Lagequalität oder regionale Besonderheiten wirken oft unabhängig von den reinen Baukosten. Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor, § 39 ImmoWertV) korrigiert diese Differenz und wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet.
- Rechenschritt: Endgültiger Sachwert = vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor (nach vorheriger Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, sofern nicht bereits im vorläufigen Sachwert enthalten).
- Praxisrelevanz für Makler: In vielen Marktregionen liegen die Sachwertfaktoren deutlich über 1,0 (v. a. in gefragten Lagen mit knappem Angebot), sodass der reine Bau-/Herstellungswert allein den erzielbaren Marktpreis erheblich unterschätzen würde – ein häufiges Missverständnis bei Eigentümern, die ihre Immobilie anhand eigener Baukostenschätzungen bewerten.
Beispiel aus der Praxis
Für ein freistehendes Einfamilienhaus errechnet der Gutachter einen vorläufigen Sachwert von 420.000 Euro (Bodenwert plus Gebäudesachwert nach Abzug der Alterswertminderung). Der örtliche Gutachterausschuss weist für vergleichbare Objekte einen Sachwertfaktor von 1,15 aus. Der endgültige, marktangepasste Sachwert beträgt somit rund 483.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 6 ImmoWertV – Allgemeiner Ablauf der Wertermittlung mit vorläufigem Verfahrenswert und anschließender Marktanpassung.
- §§ 35-38 ImmoWertV – Ermittlung des vorläufigen Sachwerts (Bodenwert, Gebäudesachwert, Außenanlagen).
- § 39 ImmoWertV – Anwendung des Sachwertfaktors (Marktanpassung) zur Ermittlung des endgültigen Sachwerts.