Vorschussanspruch (Hausgeld)
Auch: Anspruch auf Hausgeldvorschuss · Vorschussforderung der WEG
Der Vorschussanspruch ist der rechtliche Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen jeden einzelnen Eigentümer auf Zahlung der im Wirtschaftsplan beschlossenen monatlichen Hausgeldrate. Er sichert der Gemeinschaft laufende Liquidität, unabhängig davon, wie hoch die tatsächlichen Kosten am Ende des Wirtschaftsjahres ausfallen.
Ausführliche Erklärung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist nach § 9a WEG rechtsfähig und selbst Gläubigerin der Beitragsforderungen gegen die einzelnen Eigentümer. Grundlage des Vorschussanspruchs ist der von der Eigentümerversammlung beschlossene Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG), der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel festlegt.
Wesentliche Aspekte für die Maklerpraxis:
- Rechtsnatur: Der Vorschuss ist eine vorläufige Zahlung auf Grundlage einer Prognose, nicht die endgültige Kostenbelastung. Die Endabrechnung erfolgt über die Jahresabrechnung; Differenzen führen zu Nachzahlungs- oder Erstattungsansprüchen (Abrechnungsspitze).
- Fälligkeit: Die Fälligkeit der einzelnen Raten wird regelmäßig im Wirtschaftsplan oder durch Beschluss festgelegt, üblicherweise monatlich zum Monatsanfang.
- Durchsetzbarkeit: Der Vorschussanspruch entsteht unmittelbar mit dem bestandskräftigen Beschluss über den Wirtschaftsplan und kann von der GdWE eigenständig – auch im Wege des Mahn- oder Klageverfahrens – gegen säumige Eigentümer durchgesetzt werden, unabhängig vom Ausgang einer späteren Jahresabrechnung.
- Bedeutung für Käufer: Beim Immobilienkauf haftet grundsätzlich nur der jeweils aktuelle Eigentümer für die ab seinem Eigentumsübergang fällig werdenden Vorschüsse; rückständige Vorschüsse des Voreigentümers bleiben dessen persönliche Schuld, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Makler sollten Käufer über bestehende Rückstände und deren Fälligkeitsstichtag informieren.
- Wirtschaftsplan-Fortgeltung: Solange kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, gilt regelmäßig der bisherige weiter fort, sodass der Vorschussanspruch nicht ins Leere läuft.
- Verwalterrolle: Der Verwalter zieht die Vorschüsse ein und verwaltet sie treuhänderisch auf dem Gemeinschaftskonto; bei Zahlungsausfällen muss er im Namen der Gemeinschaft tätig werden.
Beispiel aus der Praxis
Der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht für eine Eigentumswohnung einen monatlichen Vorschuss von 320 Euro vor. Der Eigentümer ist verpflichtet, diesen Betrag unabhängig davon zu zahlen, ob die tatsächlichen Kosten am Jahresende höher oder niedriger ausfallen. Zahlt er über mehrere Monate nicht, kann die Gemeinschaft den Vorschussanspruch gerichtlich geltend machen, ohne die Jahresabrechnung abwarten zu müssen.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 1, Abs. 2 WEG – Wirtschaftsplan als Grundlage der Vorschusspflicht und Beschlusszuständigkeit der Eigentümerversammlung.
- § 9a Abs. 1 WEG – Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft (kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden) und damit ihre Aktivlegitimation zur Geltendmachung von Beitragsansprüchen. (§ 9a Abs. 4 WEG regelt demgegenüber die anteilige Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.)