Wohngeldrückstand
Auch: Hausgeldrückstand · rückständiges Wohngeld
Ein Wohngeldrückstand liegt vor, wenn ein Wohnungseigentümer die im Wirtschaftsplan festgesetzten Vorschüsse oder die aus der Jahresabrechnung resultierende Nachzahlung nicht fristgerecht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leistet. Dauerhafte Rückstände können erhebliche Konsequenzen bis hin zur Entziehung des Wohnungseigentums nach sich ziehen.
Ausführliche Erklärung
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im beschlossenen Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse (Wohngeldsoll) fristgerecht zu zahlen sowie eine sich aus der Jahresabrechnung ergebende Nachzahlung zu begleichen. Bleibt eine Zahlung aus oder wird sie nur teilweise erbracht, entsteht ein Wohngeldrückstand.
Für die Maklerpraxis besonders wichtig:
- Rechtliche Durchsetzung: Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG) kann Rückstände im Mahn- oder Klageverfahren gegen den säumigen Eigentümer geltend machen; hinzu kommen Verzugszinsen (§ 286, § 288 BGB) und ggf. Mahnkosten.
- Hausgeldprivileg: Bei einer Zwangsversteigerung genießen rückständige Wohngeldforderungen der letzten zwei Jahre (begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts) ein gesetzliches Rangprivileg (§ 10 Abs. 1 Nr. 2, § 11 ZVG), das der Gemeinschaft eine bevorrechtigte Befriedigung vor nachrangigen Grundpfandrechten sichert.
- Entziehung als Ultima Ratio: Bei nachhaltigem, schwerwiegendem Zahlungsverzug kann die Gemeinschaft nach § 17 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums beschließen und den Eigentümer klageweise zur Veräußerung seines Anteils zwingen – die praktische Schwelle liegt regelmäßig bei einem Rückstand von mehr als drei Monatsraten in erheblicher Höhe.
- Haftung bei Eigentümerwechsel: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung haftet grundsätzlich der neue Eigentümer nur für ab dem Eigentumsübergang fällig werdende Beträge; Altrückstände bleiben persönliche Schuld des Veräußerers, es sei denn, im Kaufvertrag wird eine andere Regelung getroffen. Für Käufer und Makler ist deshalb die Einholung einer aktuellen Rückstandsbescheinigung des Verwalters vor Verkaufsabschluss essenziell.
- Auswirkung auf die Gemeinschaft: Hohe Wohngeldrückstände einzelner Eigentümer können die Liquidität der gesamten Gemeinschaft gefährden und im Extremfall dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen verzögern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer zahlt sein monatliches Hausgeld von 250 Euro über acht Monate nicht. Es entsteht ein Wohngeldrückstand von 2.000 Euro zuzüglich Verzugszinsen. Die Gemeinschaft mahnt zunächst erfolglos und erwirkt anschließend einen gerichtlichen Mahnbescheid. Bleibt auch dieser erfolglos und setzt sich der Zahlungsverzug fort, kann die Eigentümerversammlung die Entziehung des Wohnungseigentums beschließen.
Rechtsgrundlage
- § 28 WEG – Grundlage der Beitragspflicht aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
- § 9a Abs. 2 WEG – Aktivlegitimation der Gemeinschaft zur Geltendmachung von Beitragsforderungen (Rechte, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern).
- § 17 WEG – Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerwiegender Pflichtverletzung, einschließlich nachhaltigen Zahlungsverzugs.
- § 286, § 288 BGB – Verzug und Verzugszinsen auf rückständige Beträge.