Vorschussverbot
Auch: Provisionsvorschussverbot · Verbot der Vorauszahlung
Das Vorschussverbot besagt, dass ein Makler seine Provision (Courtage) nicht im Voraus verlangen oder entgegennehmen darf. Der Anspruch auf Provision entsteht erst, wenn der vermittelte Hauptvertrag – etwa der Kauf- oder Mietvertrag – tatsächlich wirksam zustande gekommen ist.
Ausführliche Erklärung
Das Vorschussverbot ist keine eigenständig benannte Verbotsnorm, sondern die logische Konsequenz aus dem im deutschen Maklerrecht geltenden Erfolgsprinzip (§ 652 Abs. 1 BGB): Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem Nachweis oder der Vermittlung eines ursächlich auf die Maklertätigkeit zurückgehenden Vertragsschlusses. Vor diesem Zeitpunkt besteht schlicht kein fälliger Anspruch – eine Vorauszahlung wäre rechtsgrundlos.
Für den Makler bedeutet das in der Praxis:
- Keine Anzahlung bei Besichtigung oder Exposé-Versand: Es ist unzulässig, bereits bei der ersten Objektbesichtigung oder Interessenbekundung eine Zahlung zu verlangen ("Bearbeitungsgebühr", "Reservierungsgebühr" für die Provision selbst).
- Wohnraumvermittlung besonders streng geregelt: § 2 WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) konkretisiert das Bestellerprinzip und untersagt es dem Wohnungsvermittler, vom Wohnungssuchenden vor Vertragsschluss Entgelt zu verlangen; ein Verstoß macht die Vereinbarung unwirksam und kann bußgeldbewehrt sein (§ 8 WoVermittG).
- Rückforderung möglich: Wurde dennoch eine Vorschusszahlung geleistet, kann diese über § 812 Abs. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückgefordert werden, da der Rechtsgrund fehlt.
- Abgrenzung zu Aufwendungsersatz: Zulässig bleibt ein gesondert vereinbarter, klar ausgewiesener Aufwendungsersatz (z. B. für ein Wertgutachten), sofern er nicht als verdeckte Provisionsvorauszahlung fungiert und AGB-rechtlich transparent gestaltet ist.
- Bedeutung für die Beratung: Makler sollten Auftraggeber und Interessenten aktiv darauf hinweisen, dass keine Zahlungspflicht vor Vertragsschluss besteht – dies stärkt Vertrauen und vermeidet Beschwerden bei Verbraucherzentralen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohnungsvermittler verlangt von einem Mietinteressenten bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrags 500 Euro "als Sicherheit für die Vermittlungsleistung". Dies verstößt gegen § 2 WoVermittG; der Interessent kann die Zahlung zurückfordern, und der Vermittler riskiert ein Bußgeld.
Rechtsgrundlage
- § 652 Abs. 1 BGB – Erfolgsprinzip: Provisionsanspruch entsteht erst mit erfolgreichem Vertragsschluss.
- § 2 WoVermittG – Konkretes Verbot, von Wohnungssuchenden vor Vertragsschluss Entgelt zu fordern (Bestellerprinzip).
- § 812 Abs. 1 BGB – Rückforderungsanspruch bei rechtsgrundlos geleisteten Vorschüssen.