Vorsteuerberichtigung
Auch: §15a UStG
Ändert sich bei einer Immobilie, für die zunächst der Vorsteuerabzug in Anspruch genommen wurde (z. B. bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung), später die maßgebliche Nutzung – etwa durch Verkauf, Eigennutzung oder Vermietung an einen nicht optionsfähigen Mieter –, muss der ursprüngliche Vorsteuerabzug anteilig zurückgezahlt werden. Diese Korrektur heißt Vorsteuerberichtigung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die gewerbliche Immobilien mit vorheriger Umsatzsteueroption vermitteln, ist § 15a UStG eine der finanziell folgenreichsten, aber am häufigsten übersehenen Regelungen im Verkaufsprozess.
Mechanismus:
- Der Berichtigungszeitraum beträgt bei Grundstücken und wesentlichen Grundstücksbestandteilen zehn Jahre ab erstmaliger Verwendung (bei beweglichen Wirtschaftsgütern nur fünf Jahre).
- Ändern sich innerhalb dieses Zeitraums die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse (z. B. Wechsel von umsatzsteuerpflichtiger zu umsatzsteuerfreier Vermietung, Verkauf ohne wirksame Option zur Umsatzsteuer, Eigennutzung), muss die Vorsteuer zeitanteilig (pro noch nicht abgelaufenem Jahr des Zehnjahreszeitraums jeweils 1/10) an das Finanzamt zurückgezahlt werden.
- Ein Verkauf der Immobilie gilt umsatzsteuerlich ebenfalls als "Verwendungsänderung": Verkauft der Eigentümer umsatzsteuerfrei (Regelfall ohne Option), muss er die Vorsteuer für die verbleibenden Jahre des Berichtigungszeitraums auf einen Schlag zurückzahlen – es sei denn, auch beim Verkauf wird wirksam zur Umsatzsteuer optiert (nur im notariellen Kaufvertrag möglich) und der Käufer führt die umsatzsteuerpflichtige Nutzung fort, dann geht die Berichtigungsverpflichtung faktisch auf den Käufer über (Geschäftsveräußerung im Ganzen, § 1 Abs. 1a UStG, ist hier oft die praktisch relevante Alternative).
Praxisrelevanz für Makler:
- Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien, die in den letzten zehn Jahren saniert oder neu errichtet wurden und für die der Verkäufer Vorsteuer geltend gemacht hat, muss vor Vertragsabschluss unbedingt geklärt werden, ob und wie eine Vorsteuerberichtigung vermieden oder auf den Käufer "übertragen" werden kann – typischerweise durch eine Umsatzsteuer-Option im Kaufvertrag oder die Behandlung als Geschäftsveräußerung im Ganzen.
- Wird dies übersehen, drohen dem Verkäufer Nachzahlungen in erheblicher Höhe, die die Kalkulation des Verkaufspreises nachträglich zunichtemachen können – ein Punkt, den Makler frühzeitig mit dem Steuerberater des Verkäufers klären sollten.
- Auch bei Mieterwechseln während der Vermietungsphase (z. B. Wechsel von einem umsatzsteuerpflichtigen zu einem umsatzsteuerbefreiten Mieter wie einem Arzt) kann eine anteilige Vorsteuerberichtigung ausgelöst werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer hat vor drei Jahren ein Bürogebäude saniert und dabei 200.000 Euro Vorsteuer geltend gemacht (Berichtigungszeitraum 10 Jahre, also 20.000 Euro pro Jahr). Verkauft er die Immobilie nun umsatzsteuerfrei an einen Käufer, der sie zu Wohnzwecken umbauen will, muss er die verbleibenden sieben Jahre à 20.000 Euro, also 140.000 Euro, an das Finanzamt zurückzahlen.
Rechtsgrundlage
- § 15a UStG – Berichtigung des Vorsteuerabzugs bei Änderung der Verwendungsverhältnisse, Berichtigungszeitraum von zehn Jahren bei Grundstücken.
- § 9 UStG – Option zur Umsatzsteuer, relevant zur Vermeidung der Berichtigung bei Verkauf.
- § 1 Abs. 1a UStG – Geschäftsveräußerung im Ganzen als alternative Gestaltung.