Vorsteuerberichtigung §15a UStG
Auch: Vorsteuerkorrektur · Berichtigung des Vorsteuerabzugs
Die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG greift, wenn ein Unternehmer beim Erwerb, der Herstellung oder größeren Erhaltungsmaßnahmen einer Immobilie Vorsteuer geltend gemacht hat und sich die Nutzung des Objekts später ändert – etwa von umsatzsteuerpflichtiger zu umsatzsteuerfreier Vermietung. In diesem Fall muss ein Teil der ursprünglich abgezogenen Vorsteuer anteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden (oder umgekehrt nachträglich erstattet werden).
Ausführliche Erklärung
Für Makler und Investoren ist § 15a UStG vor allem bei Gewerbeimmobilien relevant, deren Vermietung wahlweise steuerpflichtig (mit Option nach § 9 UStG) oder steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG) erfolgen kann. Wird beim Kauf oder Bau eines Objekts zur Umsatzsteuer optiert, kann der Erwerber die in Kaufpreis oder Baukosten enthaltene Vorsteuer abziehen. Ändert sich die Nutzung innerhalb des gesetzlichen Berichtigungszeitraums, ist der Vorsteuerabzug anteilig zu korrigieren:
- Berichtigungszeitraum bei Grundstücken: 10 Jahre ab erstmaliger Verwendung (§ 15a Abs. 1 Satz 2 UStG), bei beweglichen Wirtschaftsgütern nur 5 Jahre.
- Typische Auslöser: Wechsel von steuerpflichtiger zu steuerfreier Vermietung (z. B. Vermietung an einen umsatzsteuerbefreiten Arzt statt an ein Unternehmen mit Vorsteuerabzug), Verkauf des Objekts ohne Option zur Umsatzsteuer, Eigennutzung statt Vermietung.
- Berechnung: Für jedes volle Jahr abweichender Nutzung innerhalb des Berichtigungszeitraums wird ein Zehntel (bzw. Fünftel) der ursprünglichen Vorsteuer zurückgefordert oder – bei Wechsel in die andere Richtung – nachträglich gewährt.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Gewerbeobjekten mit Umsatzsteueroption sollte der Makler auf die Restlaufzeit des Berichtigungszeitraums hinweisen, da ein Verkauf oder Nutzungswechsel zu erheblichen Steuernachzahlungen führen kann. Bei Asset Deals wird häufig vertraglich vereinbart, dass der Erwerber in die Rechtsposition des Veräußerers eintritt (§ 15a Abs. 10 UStG), um eine sofortige Berichtigung zu vermeiden.
- Bagatellgrenze: Eine Berichtigung unterbleibt, wenn die Änderung des Vorsteuerabzugs pro Kalenderjahr und Wirtschaftsgut 1.000 Euro nicht übersteigt (§ 44 UStDV).
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor erwirbt 2020 ein Bürogebäude für 1.000.000 Euro zzgl. 190.000 Euro Umsatzsteuer und optiert zur Steuerpflicht, weil er an ein vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen vermietet. Die Vorsteuer von 190.000 Euro wird vollständig erstattet. 2025, nach fünf Jahren, vermietet er stattdessen steuerfrei an eine Arztpraxis. Da die verbleibenden fünf Jahre des zehnjährigen Berichtigungszeitraums nun steuerfrei genutzt werden, muss er 5/10 von 190.000 Euro, also 95.000 Euro, an das Finanzamt zurückzahlen.
Rechtsgrundlage
- § 15a UStG – Regelt die Berichtigung des Vorsteuerabzugs bei Änderung der Verhältnisse.
- § 9 UStG – Option zur Umsatzsteuerpflicht bei grundsätzlich steuerfreien Umsätzen.
- § 4 Nr. 9a, Nr. 12 UStG – Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksumsätze bzw. Vermietung.
- § 44 UStDV – Bagatellgrenzen für die Berichtigungspflicht.