Warranty-and-Indemnity-Versicherung
Auch: W&I-Versicherung · M&A-Versicherung · Gewährleistungsversicherung
Die Warranty-and-Indemnity-Versicherung (W&I-Versicherung) ist eine spezielle Transaktionsversicherung, die bei größeren Immobilien- oder Unternehmenskäufen das finanzielle Risiko übernimmt, das entsteht, wenn sich vom Verkäufer im Kaufvertrag abgegebene Garantien oder Freistellungen später als falsch oder unvollständig herausstellen. Sie ermöglicht es dem Verkäufer, sich frühzeitig aus der Haftung zu ziehen, während der Käufer dennoch abgesichert bleibt.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren gewerblichen Immobilientransaktionen, insbesondere bei Share Deals über Objektgesellschaften, enthält der Kaufvertrag regelmäßig einen umfangreichen Garantiekatalog (Warranties), in dem der Verkäufer bestimmte Zusicherungen macht – etwa zu Eigentumsverhältnissen, Mietverträgen, Altlasten, Genehmigungen, steuerlichen Verhältnissen der Objektgesellschaft. Verletzt eine dieser Garantien die Realität, haftet der Verkäufer dem Käufer gegenüber auf Schadensersatz.
Die W&I-Versicherung springt in diesem Fall statt des Verkäufers ein:
- Verkäuferseitige Police: Der Verkäufer schließt die Versicherung ab und schützt sich so vor Ansprüchen des Käufers aus dem Garantiekatalog; ideal, wenn der Verkäufer nach der Transaktion keine Mittel mehr für eine Nachhaftung binden oder sich vollständig vom Risiko lösen möchte (z. B. Verkauf durch einen Fonds mit begrenzter Laufzeit).
- Käuferseitige Police: Der Käufer schließt direkt eine Versicherung zu seinen Gunsten ab, die bei Garantieverletzungen zahlt – unabhängig davon, ob der Verkäufer überhaupt noch greifbar oder solvent ist. Dies ist inzwischen die in der Praxis häufigere Variante.
- Due-Diligence-Voraussetzung: Versicherer verlangen für die Policierung eine sorgfältige rechtliche, steuerliche und technische Due Diligence des Objekts bzw. der Zielgesellschaft; unbekannte oder bewusst ausgeklammerte Risiken werden meist ausgeschlossen.
- Kostenstruktur: Die Prämie liegt üblicherweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich der versicherten Deckungssumme, ergänzt um einen Selbstbehalt (Retention), den der Käufer zunächst selbst tragen muss.
Für den Makler ist dieses Instrument vor allem bei größeren gewerblichen Transaktionen (Bestandsportfolios, Projektentwicklungen, Share Deals) relevant, weniger im klassischen Wohnimmobiliengeschäft mit Privatkunden. Es zeigt, dass Verkäufer und Käufer bei Großtransaktionen zunehmend versuchen, Haftungsrisiken zu "verbriefen" statt sie über jahrelange vertragliche Nachhaftungsfristen offen zu halten.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor verkauft ein Gewerbeimmobilienportfolio im Wege eines Share Deals. Um sich sofort und vollständig aus der Haftung für den vereinbarten Garantiekatalog zu lösen, schließt er eine verkäuferseitige W&I-Versicherung ab. Stellt sich nach dem Verkauf heraus, dass eine Mietvertragsangabe falsch war, wendet sich der Käufer nicht an den (bereits ausgezahlten) Verkäufer, sondern direkt an den Versicherer.
Rechtsgrundlage
- §§ 434 ff. BGB – Grundlagen der Sachmängelhaftung und Garantien, auf die sich der versicherte Garantiekatalog bezieht.
- VVG (Versicherungsvertragsgesetz) – Regelt das Versicherungsverhältnis zwischen Versicherer und Versicherungsnehmer.
- Keine eigenständige spezialgesetzliche Regelung; die W&I-Versicherung ist ein vertraglich frei gestaltetes Finanzprodukt der Transaktionspraxis.