Wartungsvertrag

Wartungsverträge betreffen typischerweise Anlagen, für deren Betrieb eine regelmäßige fachgerechte Wartung gesetzlich vorgeschrieben oder aus Sicherheits- und Effizienzgründen sinnvoll ist:

• Typische Gegenstände: Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Aufzüge, Rauchwarnmelder, Blitzschutz- oder Sprinkleranlagen sowie sonstige sicherheitsrelevante Gebäudetechnik.
• Rechtliche Einordnung: Wartungsverträge, bei denen der Auftragnehmer für den ordnungsgemäßen, funktionsfähigen Zustand der Anlage einzustehen hat, werden nach überwiegender Rechtsprechung und Literatur als Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB eingeordnet, da ein bestimmter Erfolg (die störungsfreie Funktionsfähigkeit) geschuldet wird und nicht nur eine bloße Tätigkeit.
• Leistungsumfang: Üblich ist die Unterscheidung zwischen reiner Wartung (regelmäßige Inspektion, Reinigung, Einstellung) und darüberhinausgehenden Instandsetzungsarbeiten, die häufig gesondert abgerechnet werden, sofern der Vertrag sie nicht ausdrücklich einschließt.
• Kostentragung im Mietverhältnis: Reine Wartungskosten technischer Anlagen können, soweit in der Betriebskostenverordnung als Bestandteil der jeweiligen Kostenart genannt, als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden; echte Instandsetzungs- oder Reparaturkosten trägt dagegen grundsätzlich der Vermieter.

Für Eigentümer und Betreiber sind Wartungsverträge zudem ein zentraler Baustein zur Erfüllung gesetzlicher Betreiberpflichten, etwa der Wartungspflicht für Heizungsanlagen oder der Prüfpflichten nach der Betriebssicherheitsverordnung.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft schließt für die gemeinschaftliche Aufzugsanlage einen Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb ab, der zweimal jährlich Inspektionen durchführt und im Störungsfall kurzfristige Reparatureinsätze übernimmt. Die Kosten für die reine Wartung werden über das Hausgeld auf alle Eigentümer umgelegt.