Weighted Average Lease Term
Auch: WALT
Der Weighted Average Lease Term (WALT) ist eine Kennzahl, die angibt, wie lange die Mietverträge einer Gewerbeimmobilie im Durchschnitt noch laufen – gewichtet nach der Größe der jeweiligen Mietfläche oder der Höhe der Mieteinnahmen. Er zeigt, wie stabil und planbar die künftigen Mieteinnahmen eines Objekts sind.
Ausführliche Erklärung
Der WALT ist eine der zentralen Kennzahlen bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Logistik), da er unmittelbar Auskunft über das Vermietungs- und Cashflow-Risiko eines Objekts gibt. Die Berechnung erfolgt üblicherweise nach folgender Formel:
WALT = Σ (Restlaufzeit des Mietvertrags × Anteil an der Gesamtmiete oder -fläche)
Ein hoher WALT (z. B. 8-10 Jahre) signalisiert langfristig gesicherte Einnahmen und wird von risikoaversen Investoren (Versicherungen, Pensionskassen) bevorzugt – solche Objekte erzielen entsprechend niedrigere Ankaufsrenditen. Ein niedriger WALT (z. B. 2-3 Jahre) bedeutet höheres Risiko durch nahende Vertragsenden, bietet aber gleichzeitig Chancen: Bei Value-Add-Strategien kann eine bewusste Investition in Objekte mit niedrigem WALT sinnvoll sein, um durch Neuvermietung zu höheren Marktmieten Wertsteigerungspotenzial zu heben.
Praxisrelevante Aspekte für Makler und Investmentberater:
- Klumpenrisiko erkennen: Ein scheinbar hoher WALT kann täuschen, wenn er stark von einem einzigen Großmieter mit sehr langer Vertragslaufzeit getrieben wird ("WALT to break" versus "WALT to expiry" – Unterscheidung zwischen Kündigungsoptionen und vertraglichem Laufzeitende).
- Break Options berücksichtigen: Häufig wird zusätzlich der WALT bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit (Break Option) ausgewiesen, da dieser das tatsächliche Risiko oft realistischer abbildet als die reine Vertragslaufzeit.
- Vergleichsmaßstab: Der WALT wird regelmäßig in Exposés, Verkaufsprospekten und Due-Diligence-Unterlagen von Gewerbeimmobilien ausgewiesen und dient als schneller Vergleichsindikator zwischen konkurrierenden Investmentangeboten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude hat drei Mieter: Mieter A belegt 60 % der Fläche mit einem Vertrag, der noch 8 Jahre läuft; Mieter B belegt 30 % mit einer Restlaufzeit von 3 Jahren; Mieter C belegt 10 % mit einer Restlaufzeit von 1 Jahr. Der WALT berechnet sich als (0,6 × 8) + (0,3 × 3) + (0,1 × 1) = 4,8 + 0,9 + 0,1 = 5,8 Jahre.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Es handelt sich um eine markt- und bewertungstechnische Kennzahl ohne eigenständige gesetzliche Regelung; zugrunde liegen die jeweiligen individuellen Mietverträge nach §§ 535 ff. BGB.