Break-even-Miete
Auch: Kostendeckende Miete
Die Break-even-Miete ist die Mindestmiete, ab der die Einnahmen aus einer vermieteten Immobilie sämtliche laufenden Kosten – insbesondere Zins- und Tilgungsleistungen sowie nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – gerade noch decken. Unterhalb dieser Miete entsteht ein negativer Cashflow.
Ausführliche Erklärung
Die Break-even-Miete ist eine zentrale Kennzahl der Wirtschaftlichkeits- und Tragfähigkeitsprüfung bei fremdfinanzierten Kapitalanlageimmobilien:
Break-even-Miete (monatlich) = (Kapitaldienst + nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten + Instandhaltungsrücklage) ÷ 12 ÷ vermietbare Fläche
Praxisrelevante Aspekte:
- Kapitaldienst: Zins- und Tilgungsleistung für das aufgenommene Darlehen ist regelmäßig der größte Kostenblock und hängt maßgeblich vom Zinsniveau und der Tilgungsrate ab.
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage sowie Mietausfallwagnis lassen sich in der Regel nicht auf den Mieter umlegen und mindern den Cashflow des Eigentümers zusätzlich.
- Risikoindikator: Liegt die Break-even-Miete nahe an oder sogar über der aktuell erzielbaren Marktmiete, ist das Investment in der laufenden Bewirtschaftung defizitär – ein wichtiges Warnsignal bei der Ankaufsprüfung, besonders bei hohem Fremdkapitalanteil oder niedriger Tilgung.
- Stresstest: Bankberater und erfahrene Investoren rechnen die Break-even-Miete häufig zusätzlich mit einem angenommenen Zinsanstieg (Stresstest für die Anschlussfinanzierung), um die Tragfähigkeit auch bei steigenden Zinsen zu prüfen.
- Beratungsrelevanz: Für Makler ist die Break-even-Miete ein hilfreiches Argument, um Kapitalanlegern realistisch aufzuzeigen, ab welcher Mindestmiete ein Objekt überhaupt „sich selbst trägt", unabhängig von steuerlichen Effekten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger finanziert eine Eigentumswohnung mit monatlichem Kapitaldienst von 700 Euro. Hinzu kommen 100 Euro nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage. Die Break-even-Miete liegt somit bei 800 Euro monatlich. Erzielt der Anleger am Markt nur 750 Euro Kaltmiete, entsteht ein monatlicher Fehlbetrag von 50 Euro, den er aus eigenen Mitteln zuschießen muss.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Break-even-Miete ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der Investitionsrechnung ohne gesetzliche Regelung.