Tragfähigkeitsberechnung
Auch: Tragfähigkeitsprüfung · Tragfähigkeitsanalyse
Die Tragfähigkeitsberechnung prüft rechnerisch, ob die Mieterträge einer Immobilie oder eines Portfolios auf Dauer ausreichen, um sämtliche laufenden Kosten – insbesondere Kapitaldienst, Bewirtschaftungskosten und Rücklagen – zu decken. Sie ist damit ein zentrales Element der Machbarkeitsprüfung von Investitionsentscheidungen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler in der Vermarktung von Kapitalanlage- oder Gewerbeobjekten ist die Tragfähigkeitsberechnung ein wichtiges Argument, um Investoren die wirtschaftliche Belastbarkeit eines Objekts nachvollziehbar zu machen.
Methodisch stellt die Tragfähigkeitsberechnung typischerweise folgende Positionen gegenüber:
- Ertragsseite: Nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen (Ist-Miete oder marktübliche Miete abzüglich eines Sicherheitsabschlags für Leerstand und Mietausfall).
- Kostenseite: Kapitaldienst (Zins und Tilgung der Finanzierung), nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage sowie gegebenenfalls Verwaltungskosten.
Ergibt die Gegenüberstellung, dass die Erträge die Kosten dauerhaft decken oder übersteigen, gilt das Investment als tragfähig. Liegt der Ertrag unterhalb der sogenannten Break-Even-Miete, besteht eine strukturelle Unterdeckung, die entweder durch zusätzliches Eigenkapital, eine längere Zinsbindung mit niedrigerer Tilgung oder eine Anpassung der Kaufpreisstruktur aufgefangen werden muss.
Von der Kapitaldienstfähigkeit des einzelnen Darlehensnehmers unterscheidet sich die Tragfähigkeitsberechnung dadurch, dass sie primär objektbezogen ist: Sie fragt, ob das Objekt selbst aus seinen Erträgen wirtschaftlich trägt – unabhängig davon, ob der Investor zusätzliches Einkommen zur Deckung heranziehen könnte oder müsste.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor prüft den Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit einer erzielbaren Jahresnettomiete von 48.000 Euro. Kapitaldienst und Bewirtschaftungskosten belaufen sich zusammen auf 45.000 Euro jährlich. Die Tragfähigkeitsberechnung zeigt damit einen positiven Überschuss von 3.000 Euro pro Jahr – das Investment gilt als tragfähig, solange Mieteinnahmen und Zinsniveau stabil bleiben.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Es handelt sich um eine betriebswirtschaftliche Methode der Immobilienanalyse ohne eigene gesetzliche Regelung; bankinterne Finanzierungsrichtlinien können jedoch eigene Mindestanforderungen an die Tragfähigkeit vorsehen.