Wirtschaftlichkeitsberechnung
Auch: Rentabilitätsberechnung · Wirtschaftlichkeitsrechnung
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist eine umfassende Gegenüberstellung sämtlicher Einnahmen (insbesondere Mieterträge) und Ausgaben (Kapitaldienst, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung) einer Immobilie, mit der Investoren, Banken und Vermieter die Rentabilität und finanzielle Tragfähigkeit einer Investition beurteilen.
Ausführliche Erklärung
Im allgemeinen Investitionskontext dient die Wirtschaftlichkeitsberechnung dazu, vor dem Ankauf, der Sanierung oder Neubau einer Immobilie zu prüfen, ob die zu erwartenden Erträge die laufenden Kosten (Zins- und Tilgungsleistungen, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Steuern) und die Anfangsinvestition über den Betrachtungszeitraum decken. Sie bildet damit die Grundlage für verwandte Kennzahlen wie die Break-even-Miete oder die Amortisationsdauer und wird häufig von finanzierenden Banken als Entscheidungsgrundlage für die Kreditvergabe verlangt.
Einen speziellen, gesetzlich stärker formalisierten Anwendungsfall stellt die Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnungsbau dar: Nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung das förmliche Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete – also der Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist. Bei Sozialwohnungen und vergleichbar gebundenem Wohnraum dürfen Vermieter nur diese kostenorientierte Miete verlangen, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die II. BV wurde für neue Förderfälle inzwischen weitgehend durch landesrechtliche Regelungen abgelöst, bleibt aber für bestehende Altbindungen mit fortgeltender Preisbindung weiterhin maßgeblich.
Für Makler ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung vor allem im Kontext der Anlageberatung für Kapitalanleger relevant: Sie hilft, realistische Erwartungen an Rendite und Cashflow zu setzen und mögliche Unterdeckungen frühzeitig zu erkennen. Bei preisgebundenen Objekten (Sozialwohnungen) ist zusätzlich zu prüfen, ob und wie lange die Kostenmietbindung noch besteht, da dies die erzielbare Miete unmittelbar begrenzt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor plant den Kauf eines Mehrfamilienhauses für 900.000 Euro. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung stellt er den erwarteten Jahresmieteinnahmen (54.000 Euro) die Kapitaldienstkosten (Zins und Tilgung des Darlehens), die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und eine Instandhaltungsrücklage gegenüber. Ergibt die Berechnung einen positiven Cashflow, gilt die Investition als wirtschaftlich tragfähig.
Rechtsgrundlage
- Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) – regelt die förmliche Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete im preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnungsbau; gilt weiterhin für bestehende Altbindungen. Für freifinanzierte Immobilien ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung dagegen ein rein betriebswirtschaftliches Instrument ohne eigene gesetzliche Formvorgabe.