Wesentliche Mängel

Ob eine Immobilie mangelhaft ist, richtet sich seit der Reform des Kaufrechts zum 1. Januar 2022 nach § 434 BGB. Danach ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen (vertraglich vereinbarte Beschaffenheit), den objektiven Anforderungen (übliche Beschaffenheit, die der Käufer erwarten darf) und den Montageanforderungen entspricht. Liegt eine Abweichung vor, handelt es sich um einen Sachmangel.

Für die Rechtsfolgen ist entscheidend, ob der Mangel wesentlich (erheblich) oder unwesentlich (unerheblich) ist. Das Gesetz selbst nennt keine festen Prozentsätze; nach ständiger Rechtsprechung ist ein Mangel erheblich, wenn er nach Art, Umfang oder Auswirkung so gewichtig ist, dass dem Käufer die Erfüllung des Vertrags in der vorliegenden Form nicht zumutbar ist – etwa bei gravierenden Feuchtigkeitsschäden, Standsicherheitsproblemen oder erheblichen Abweichungen von zugesicherten Eigenschaften. Bei nur unerheblichen Mängeln ist ein Rücktritt vom Vertrag nach § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ausgeschlossen; dem Käufer bleiben in diesem Fall Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz.

Die Unterscheidung ist in der Praxis zentral, weil ein Rücktritt die Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags bedeutet, während bei unerheblichen Mängeln nur eine Anpassung des Kaufpreises (Minderung) oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten in Betracht kommt. Beim üblichen Verkauf gebrauchter Wohnimmobilien ist die Sachmängelhaftung zudem häufig vertraglich ausgeschlossen; dieser Ausschluss gilt jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

Bei einem Hauskauf stellt sich nach der Übergabe heraus, dass das Dach großflächig undicht ist und aufwendig saniert werden muss. Die Sanierungskosten machen einen erheblichen Anteil des Kaufpreises aus. Der Käufer kann diesen wesentlichen Mangel geltend machen und – nach erfolgloser Fristsetzung zur Nacherfüllung – vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern.