Wirtschaftliche Einheit (Bewertungsrecht)
Auch: §2 BewG · wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens
Die wirtschaftliche Einheit ist die maßgebliche Bezugsgröße im Bewertungsrecht: Sie fasst mehrere Flurstücke oder Gebäudeteile, die zusammen genutzt werden und wirtschaftlich zusammengehören, zu einer einzigen Bewertungseinheit zusammen, für die ein Grundsteuerwert oder Grundbesitzwert einheitlich festgestellt wird.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Begriff vor allem bei der Einordnung komplexer Objekte (mehrere Flurstücke, Wohnungseigentum, gemischt genutzte Objekte) relevant, da die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit unmittelbar bestimmt, wofür Grundsteuer und Grunderwerbsteuer separat oder zusammen anfallen.
Abgrenzungskriterien nach § 2 BewG:
- Maßgeblich ist die Verkehrsanschauung – also, was nach allgemeiner Auffassung als zusammengehörige Einheit angesehen wird (z. B. ein Haus mit dem dazugehörigen Garten und der Garage, auch wenn diese auf getrennten Flurstücken liegen).
- Mehrere Flurstücke desselben Eigentümers, die räumlich zusammenhängen und einheitlich genutzt werden, bilden regelmäßig eine wirtschaftliche Einheit – auch wenn sie im Grundbuch als separate Parzellen geführt werden.
- Wohnungs- und Teileigentum (nach dem Wohnungseigentumsgesetz) bildet dagegen grundsätzlich jeweils eine eigene wirtschaftliche Einheit, auch wenn es sich um dasselbe Grundstück und Gebäude handelt – jede Eigentumswohnung erhält also einen eigenen Grundsteuer- bzw. Grundbesitzwert.
- Gehören einem Eigentümer mehrere, räumlich getrennte und unterschiedlich genutzte Grundstücke, bilden diese in der Regel jeweils eigene wirtschaftliche Einheiten, auch wenn derselbe Eigentümer sie hält.
Praxisrelevanz für Makler:
- Bei der Grundsteuerreform 2022 ist die korrekte Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit entscheidend für die Höhe des festgestellten Grundsteuerwerts – Makler, die bei der Erstellung von Feststellungserklärungen unterstützen oder Eigentümer beraten, sollten wissen, dass Garagen, Nebengebäude und angrenzende unbebaute Flächen desselben Eigentümers regelmäßig zur wirtschaftlichen Einheit des Hauptgebäudes gehören.
- Bei Verkäufen von Teilflächen (z. B. Verkauf eines Gartengrundstücks von einem größeren Anwesen) kann eine Änderung der wirtschaftlichen Einheit erforderlich werden, was eine Zerlegung der bisherigen Einheit und eine Neufeststellung durch das Finanzamt/Lagefinanzamt nach sich zieht.
- Bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Bewertung (Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG) gilt dieselbe Systematik – auch hier ist die zutreffende Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit Voraussetzung für eine korrekte Wertfeststellung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer besitzt ein Wohnhaus auf einem Flurstück sowie eine unmittelbar angrenzende, als Garten genutzte Parzelle auf einem separaten Flurstück. Beide werden bewertungsrechtlich als eine einzige wirtschaftliche Einheit behandelt und erhalten gemeinsam einen Grundsteuerwert – anders, wenn er zusätzlich ein weit entferntes, unbebautes Ackergrundstück besitzt, das eine eigene wirtschaftliche Einheit bildet.
Rechtsgrundlage
- § 2 BewG – Grundsatzregelung zur wirtschaftlichen Einheit im Bewertungsrecht.
- § 219 BewG – Feststellung von Grundsteuerwerten für wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens.
- § 244 BewG – Anwendung der wirtschaftlichen Einheit im Rahmen der Grundsteuerreform.