Einheitswert
Auch: Einheitswertverfahren · Einheitswert nach BewG
Der Einheitswert ist ein historisch für steuerliche Zwecke ermittelter Wert von Grundstücken und Gebäuden, der lange Zeit als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer diente. Er basiert auf veralteten Wertverhältnissen (1964 in den alten, 1935 in den neuen Bundesländern) und weicht daher erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert ab.
Ausführliche Erklärung
Der Einheitswert wurde nach dem Bewertungsgesetz (BewG) durch die Finanzämter festgestellt und diente jahrzehntelang als einheitliche Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sowie früher auch für die Vermögensteuer und Erbschaftsteuer. Problematisch war, dass die zugrunde liegenden Wertverhältnisse seit den Hauptfeststellungen von 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) nie flächendeckend aktualisiert wurden – eine tatsächliche Neubewertung fand nicht statt, obwohl das Gesetz eigentlich periodische Hauptfeststellungen (alle sechs Jahre) vorsah.
Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig, da die veralteten Einheitswerte zu gleichheitswidrigen und willkürlichen Belastungsunterschieden zwischen vergleichbaren Grundstücken führten. In der Folge wurde die Grundsteuerreform beschlossen: Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nicht mehr auf Basis des Einheitswerts, sondern auf Basis des neu ermittelten Grundsteuerwerts (nach dem Bundesmodell oder länderspezifischen Modellen) berechnet.
Für Makler ist relevant:
- Der Einheitswert ist als Wertmaßstab überholt und hat keinerlei Aussagekraft für den Verkehrswert einer Immobilie – ein häufiges Missverständnis bei Kunden, die im Grundsteuerbescheid einen niedrigen Einheitswert sehen und daraus fälschlich auf einen niedrigen Marktwert schließen.
- Für Grundsteuerbescheide ab 2025 ist statt des Einheitswerts der Grundsteuerwert maßgeblich; ältere Bescheide und historische Unterlagen können den Begriff "Einheitswert" aber noch enthalten.
- Bei älteren Erbschaft- und Schenkungsteuerfällen (vor der Reform der Bedarfsbewertung 2009) konnte der Einheitswert noch eine steuerliche Rolle spielen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren hat laut Grundsteuerbescheid einen Einheitswert von 25.000 Euro (Wertverhältnisse 1964). Der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie liegt heute bei rund 480.000 Euro. Der Einheitswert dient bis zur vollständigen Umstellung der Grundsteuerberechnung nur noch der historischen Einordnung und hat für die Kaufpreisfindung keine Relevanz.
Rechtsgrundlage
- Bewertungsgesetz (BewG) – regelte die Feststellung des Einheitswerts (§§ 19 ff., 27 ff. BewG a.F.); diese Vorschriften zur Einheitsbewertung des Grundvermögens wurden durch die Grundsteuerreform mit Wirkung zum 1. Januar 2025 aufgehoben.
- Grundsteuergesetz – nach der Reform seit 2025 Grundlage der Grundsteuer auf Basis des neuen Grundsteuerwerts statt des Einheitswerts.
- Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 (1 BvL 11/14 u.a.) – erklärte die Einheitsbewertung für verfassungswidrig und löste die Grundsteuerreform aus.