Bewertungsgesetz
Auch: BewG
Das Bewertungsgesetz (BewG) legt fest, wie Vermögenswerte für steuerliche Zwecke bewertet werden – insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie seit der Grundsteuerreform für die Grundsteuer. Für Immobilien enthält es in den §§ 176 ff. eigene, von der Verkehrswertermittlung abweichende Bewertungsverfahren.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Bewertungsgesetz vor allem in zwei Situationen relevant: bei der Beratung von Erben oder Beschenkten zur steuerlichen Bewertung einer Immobilie und beim Verständnis des neuen Grundsteuerwerts seit der Grundsteuerreform 2022.
Wichtige Punkte:
- Zweck: Das BewG dient nicht der Ermittlung eines Marktpreises, sondern eines steuerlichen Bemessungswerts. Dieser kann vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen, orientiert sich aber seit mehreren Reformen zunehmend an typisierten, marktnahen Werten.
- Bewertung von Grundvermögen (§§ 176–198 BewG): Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer werden Grundstücke je nach Art typisiert bewertet – unbebaute Grundstücke über den Bodenrichtwert (§ 179 BewG), bebaute Grundstücke über Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren (§§ 182 ff. BewG), je nach Grundstücksart (Ein-/Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück etc.).
- Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts: Kann der Steuerpflichtige durch ein Verkehrswertgutachten (nach ImmoWertV) oder einen tatsächlich erzielten Kaufpreis nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach BewG typisiert ermittelte Wert, wird dieser niedrigere Wert angesetzt (§ 198 BewG) – hier kommen Makler oft als Berater oder Vermittler von Gutachtern ins Spiel.
- Grundsteuerwert (Bundesmodell): Seit der Reform 2022 wird auch der neue Grundsteuerwert (ab 2025 Bemessungsgrundlage der Grundsteuer) nach eigenen, im BewG geregelten Verfahren ermittelt (Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren, je nach Ländermodell), die sich methodisch an, aber nicht identisch mit den ImmoWertV-Verfahren orientieren.
- Abgrenzung zur ImmoWertV: Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt die Verkehrswertermittlung (BauGB), das BewG die steuerliche Bewertung – beide nutzen ähnliche Verfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwert), aber mit unterschiedlichen Annahmen, Typisierungen und Ergebnissen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Tochter erbt von ihrem Vater ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das Finanzamt ermittelt nach § 184 BewG im Ertragswertverfahren einen steuerlichen Grundbesitzwert von 850.000 Euro. Die Tochter beauftragt einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, das einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert von 720.000 Euro nachweist – dieser niedrigere Wert wird nach § 198 BewG als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer anerkannt.
Rechtsgrundlage
- Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 176–198 BewG – Bewertung von Grundvermögen für Erbschaft-, Schenkung- und Grundsteuerzwecke.
- § 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten oder Kaufpreis.