Wirtschaftlich Berechtigter
Auch: Beneficial Owner · wirtschaftlicher Eigentümer
Der wirtschaftlich Berechtigte ist die natürliche Person, die hinter einer Gesellschaft oder einem sonstigen Vertragspartner steht – sie hält direkt oder indirekt mehr als 25 % der Kapitalanteile oder Stimmrechte, übt auf vergleichbare Weise Kontrolle aus oder ist Begünstigte der Transaktion. Makler müssen als Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz den wirtschaftlich Berechtigten ihrer Vertragspartner identifizieren.
Ausführliche Erklärung
Da Immobilienmakler nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG zu den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes zählen, müssen sie bei jedem vermittelten Kauf- oder Mietvertrag über einer bestimmten Schwelle prüfen, wer wirtschaftlich hinter dem Vertragspartner steht – nicht nur, wer formal als Käufer oder Verkäufer auftritt.
Die zentrale Definition liefert § 3 GwG: Wirtschaftlich Berechtigter ist
- bei Gesellschaften: jede natürliche Person, die unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 % der Kapitalanteile hält oder mehr als 25 % der Stimmrechte kontrolliert, oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt;
- findet sich keine solche Person, gilt ersatzweise der gesetzliche Vertreter, geschäftsführende Gesellschafter oder Partner als sogenannter fiktiver wirtschaftlich Berechtigter;
- bei Stiftungen und Trusts: Stifter/Treugeber, Verwalter, Begünstigte sowie Personen mit vergleichbarer Kontrolle.
Praxispflichten für Makler:
- Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten (§ 11 GwG), einschließlich Namen, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Art/Umfang des wirtschaftlichen Interesses.
- Abgleich mit dem Transparenzregister (§ 20 GwG), in dem Gesellschaften ihre wirtschaftlich Berechtigten seit 2017 melden müssen; Makler müssen Unstimmigkeiten zwischen Registerdaten und eigenen Feststellungen melden (Unstimmigkeitsmeldung).
- Bei komplexen Beteiligungsketten oder ausländischen Gesellschaften ist besondere Sorgfalt geboten – hier drohen erhöhte Geldwäscherisiken.
- Die Feststellung muss dokumentiert und in der GwG-Akte aufbewahrt werden (mindestens fünf Jahre).
- Verstöße gegen die Identifizierungspflicht können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis in den sechsstelligen Bereich geahndet werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine GmbH kauft über einen Makler ein Mehrfamilienhaus. Der Makler muss klären, welche natürliche Person mehr als 25 % der Geschäftsanteile hält. Stellt sich heraus, dass die GmbH selbst wieder von einer ausländischen Holding gehalten wird, muss der Makler die Beteiligungskette bis zur natürlichen Person zurückverfolgen und diese als wirtschaftlich Berechtigten dokumentieren.