Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Auch: modernisierungsbedingt verlängerte Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist die Zeitspanne, in der ein Gebäude bei objektiver Betrachtung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Durch durchgeführte Modernisierungen kann sie länger sein als die reine kalenderaltersgemäße Restnutzungsdauer, weil das Gebäude in seinem "gefühlten" Alter jünger ist.
Ausführliche Erklärung
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist ein Kernbegriff des Sachwertverfahrens und beeinflusst maßgeblich die Höhe der Alterswertminderung. Grundsätzlich gilt:
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter (Baujahr bis Wertermittlungsstichtag)
Diese rein rechnerische Restnutzungsdauer wird jedoch korrigiert, wenn durch wesentliche Modernisierungen (z. B. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder, Fassadendämmung) die tatsächliche Lebensdauer des Gebäudes verlängert wurde. Der Sachverständige ermittelt dann ein sogenanntes fiktives Baujahr (siehe Fiktives Baujahr), das jünger ist als das tatsächliche Baujahr, und leitet daraus eine verlängerte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ab.
Zur Bestimmung des Modernisierungsgrads wird häufig eine Punktebewertung nach Anlage der Sachwertrichtlinie herangezogen, die verschiedene Bauteile (Dach, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektroinstallation, Innenausbau) mit unterschiedlicher Gewichtung bewertet und daraus einen Modernisierungsgrad (unterlassen, gering, mittel, groß) sowie ein entsprechendes fiktives Baujahr ableitet.
Für Makler ist dieser Mechanismus hoch relevant:
- Er erklärt, warum zwei baugleiche Gebäude aus demselben Baujahr sehr unterschiedliche Werte haben können, wenn eines saniert wurde und das andere nicht.
- Bei der Objektaufnahme sollten sämtliche durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen (mit Jahr und Umfang) dokumentiert werden, da sie später in die Wertermittlung einfließen und den erzielbaren Preis erheblich beeinflussen können.
- Umgekehrt kann ein erheblicher Sanierungsstau die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verkürzen (negatives fiktives Baujahr, also "älter" als das tatsächliche Baujahr).
- Die maximale wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist grundsätzlich durch die Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeart begrenzt (z. B. 80 Jahre bei freistehenden Einfamilienhäusern) – Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, aber die Gesamtnutzungsdauer nicht beliebig überschreiten.
Beispiel aus der Praxis
Ein 1975 erbautes Einfamilienhaus (Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre) wäre rechnerisch im Jahr 2026 noch 29 Jahre nutzbar. Da jedoch 2015 Dach, Fenster, Heizung und Bäder umfassend modernisiert wurden, setzt der Gutachter ein fiktives Baujahr von 1995 an. Daraus ergibt sich eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 49 Jahren statt der rechnerischen 29 Jahre – mit entsprechend höherem Sachwert.
Rechtsgrundlage
§ 4 ImmoWertV – regelt Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer des Gebäudes bei der Wertermittlung. Anlage 2 ImmoWertV enthält die Modelltabellen zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Gebäuden bei Modernisierungen sowie zur Bestimmung des Modernisierungsgrads.