Wohnungswirtschaftliches Messwesen

In Gebäuden mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass die Kosten überwiegend verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt werden müssen: Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten sind nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch der einzelnen Nutzungseinheit zu verteilen, der Rest nach einem Flächen- oder Volumenmaßstab. Grundlage für die verbrauchsabhängige Abrechnung sind Messgeräte wie Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler an den Heizkörpern und Wasserzähler.

Das wohnungswirtschaftliche Messwesen umfasst dabei nicht nur die Auswahl und den Einbau geeigneter Zähler, sondern auch deren regelmäßige Eichung bzw. Kalibrierung, die Ablesung und die Datenübermittlung an die Abrechnungsstelle. Durch eine Novelle der Heizkostenverordnung wurde die technische Ausstattung modernisiert: Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen grundsätzlich nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte neu eingebaut werden, die zudem interoperabel sein müssen, also mit Geräten anderer Anbieter kommunizieren können. Bereits vorhandene, nicht fernablesbare Geräte mussten bis Ende 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Damit rückt das wohnungswirtschaftliche Messwesen zunehmend in Richtung digitaler, automatisierter Verbrauchserfassung (Submetering), die auch monatliche Verbrauchsinformationen an die Mieter ermöglicht.

Für Vermieter und Verwalter ist ein funktionierendes Messwesen Voraussetzung für eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung; Verstöße gegen die Erfassungspflichten können zu einem Kürzungsrecht des Mieters bei der Heizkostenabrechnung führen.

In einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung lässt der Vermieter im Zuge einer Modernisierung die alten, nicht fernablesbaren Heizkostenverteiler durch neue, funkbasierte und fernablesbare Geräte ersetzen. Dadurch kann der Verbrauch jeder Wohnung monatlich erfasst und den Mietern zeitnah mitgeteilt werden, was zugleich die Anforderungen der novellierten Heizkostenverordnung erfüllt.