Zivilmakler
Auch: Nichtgewerblicher Makler · Makler nach § 652 BGB
Der Zivilmakler ist der "normale" Makler im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 652 BGB) – im Unterschied zum Handelsmakler nach § 93 HGB, der Kaufmann ist und besonderen handelsrechtlichen Pflichten unterliegt. Die weit überwiegende Mehrheit deutscher Immobilienmakler ist rechtlich Zivilmakler.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Recht unterscheidet zwischen zwei Maklertypen mit unterschiedlichem rechtlichem Pflichtenprogramm:
- Zivilmakler (§ 652 ff. BGB): Der Regelfall. Für ihn gelten die allgemeinen Vorschriften über den Maklervertrag – Provisionsanspruch nur bei Erfolg (Nachweis oder Vermittlung eines Vertragsabschlusses), keine besonderen kaufmännischen Buchführungs- oder Formvorschriften aus dem HGB.
- Handelsmakler (§ 93 ff. HGB): Wer gewerbsmäßig für andere Kaufleute Verträge über Waren, Wertpapiere oder Versicherungen vermittelt und selbst Kaufmannseigenschaft besitzt, unterliegt zusätzlich den §§ 93–104 HGB (z. B. Pflicht zur Ausstellung von Schlussnoten). Immobilienmakler fallen in aller Regel nicht unter den Handelsmaklerbegriff, da Grundstücke keine "Waren" im Sinne des § 93 HGB sind und die Vermittlung an Verbraucher erfolgt – sie bleiben Zivilmakler, selbst wenn sie ihr Geschäft als eingetragener Kaufmann (e. K.) oder Kapitalgesellschaft betreiben.
Praktische Konsequenz: Die Einordnung als Zivilmakler bedeutet, dass für Immobilienmakler primär das BGB-Maklerrecht (§§ 652–656e BGB) sowie die gewerberechtlichen Vorschriften der § 34c GewO gelten, nicht jedoch die spezielleren, strengeren Formvorschriften des Handelsmaklerrechts. Unabhängig von der Rechtsform des Maklerunternehmens (Einzelunternehmen, GmbH, GmbH & Co. KG) bleibt die zivilrechtliche Einordnung als Zivilmakler für die Immobilienvermittlung maßgeblich.
Diese Unterscheidung hat vor allem akademische und begriffliche Bedeutung, ist aber wichtig für das Verständnis, warum handelsrechtliche Spezialvorschriften (Schlussnotenpflicht, kaufmännische Aufbewahrungspflichten nach HGB) für Immobilienmakler in dieser Form nicht gelten – stattdessen greifen die spezifischen BGB-Regelungen zum Maklervertrag und das Gewerberecht (§ 34c GewO, MaBV).
Beispiel aus der Praxis
Ein selbstständiger Immobilienmakler betreibt sein Büro als eingetragener Kaufmann. Trotz Kaufmannseigenschaft im Handelsregister bleibt er für seine Maklertätigkeit rechtlich Zivilmakler nach § 652 BGB – die Vorschriften der §§ 93 ff. HGB über Handelsmakler finden auf sein Immobiliengeschäft keine Anwendung.