Zufahrtsbaulast

Nach den Landesbauordnungen darf ein Grundstück grundsätzlich nur bebaut werden, wenn seine Erschließung gesichert ist – dazu gehört zwingend eine ausreichende Zufahrtsmöglichkeit für Fahrzeuge (insbesondere auch Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge). Liegt ein Grundstück nicht unmittelbar an einer öffentlichen Straße (klassischer Fall: Hinterliegergrundstück, Baugrundstück im zweiten Glied), muss die Zufahrt über ein fremdes Vordergrundstück gesichert werden. Dies geschieht in der Praxis meist durch:

• Baulast (öffentlich-rechtlich, gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, eingetragen im Baulastenverzeichnis) – in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort wird die Erschließung meist über Grunddienstbarkeiten gesichert.
• Grunddienstbarkeit "Fahrtrecht" (privatrechtlich, im Grundbuch eingetragen) – oft ergänzend oder alternativ zur Baulast bestellt.

Für den Makler ist die Zufahrtsbaulast bei Hinterliegergrundstücken, Grundstücksteilungen und Baulücken ein zentraler Prüfpunkt: Fehlt die gesicherte Zufahrt, kann die Baugenehmigung versagt werden oder eine bestehende Genehmigung nachträglich in Frage stehen (etwa wenn die Baulast erlischt, weil der Verpflichtete sie kündigt oder das Vordergrundstück geteilt wird). Vor Verkauf eines erschließungsabhängigen Grundstücks sollte daher stets Einsicht in das Baulastenverzeichnis (bzw. Grundbuch bei Bayern) genommen werden, um Bestand, Umfang (Breite der Zufahrt, zulässige Nutzung) und Belastete/Begünstigte zu klären. Die Zufahrtsbaulast bindet auch Rechtsnachfolger des belasteten Grundstücks – ein gutgläubiger Erwerb "lastenfrei" ist ausgeschlossen, da Baulasten öffentlich-rechtlicher Natur sind und nicht dem Gutglaubensschutz des Grundbuchs unterliegen.

Ein Hinterliegergrundstück soll mit einem Einfamilienhaus bebaut werden. Da es keinen eigenen Straßenanschluss hat, übernimmt der Eigentümer des Vordergrundstücks eine Zufahrtsbaulast zugunsten der Bauaufsichtsbehörde: Er verpflichtet sich, eine drei Meter breite Zufahrt über sein Grundstück dauerhaft freizuhalten. Erst mit dieser Eintragung im Baulastenverzeichnis erteilt die Behörde die Baugenehmigung für das Hinterliegergrundstück.