Zugewinnausgleich

Der Zugewinnausgleich basiert auf dem Vergleich von Anfangsvermögen (bei Eheschließung) und Endvermögen (bei Zustellung des Scheidungsantrags, § 1384 BGB) jedes Ehegatten. Die Differenz ist der individuelle Zugewinn. Hat ein Ehegatte einen höheren Zugewinn erzielt als der andere, muss er die Hälfte der Differenz an den anderen auszahlen (§ 1378 Abs. 1 BGB).

Für die Immobilienbranche ergeben sich daraus mehrere praxisrelevante Punkte:

• Immobilienbewertung als Berechnungsgrundlage: Da der Zugewinn auf Vermögenswerten basiert, muss eine im Eigentum stehende Immobilie zum Stichtag (Anfangs- und Endvermögen) bewertet werden. Hier werden Makler häufig als Gutachter oder für Kurzgutachten/Marktwerteinschätzungen hinzugezogen, da der ermittelte Wert die Höhe der Ausgleichsforderung direkt beeinflusst.
• Verkaufsdruck zur Liquiditätsbeschaffung: Ist das wesentliche Vermögen eines Ehegatten in einer Immobilie gebunden, kann die Zugewinnausgleichsforderung des anderen Ehegatten nur durch Verkauf, Beleihung oder Umschuldung der Immobilie erfüllt werden. Dies führt häufig zu einem Notverkauf infolge Trennung, insbesondere wenn keine liquiden Mittel vorhanden sind.
• Vorzeitiger Zugewinnausgleich: Unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. mehr als drei Jahre Getrenntleben, § 1385 f. BGB) kann der Ausgleich bereits vor der rechtskräftigen Scheidung verlangt werden, was den Verkaufsdruck auf gemeinsame Immobilien zusätzlich erhöhen kann.
• Anfangsvermögen und Erbschaften: Vermögen, das ein Ehegatte während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat, wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB) und unterliegt damit grundsätzlich nicht dem Zugewinnausgleich – eine wichtige Information für Erben, die während einer bestehenden Ehe eine Immobilie erben.
• Vertragliche Modifikationen: Ehepaare können den Zugewinnausgleich per Ehevertrag ganz ausschließen, begrenzen (z. B. Ausschluss von Betriebsvermögen) oder auf bestimmte Vermögensgegenstände beschränken.

Für den Makler ist entscheidend: Der Zugewinnausgleich selbst ist kein Grundbucheintrag und begründet kein automatisches Miteigentum an der Immobilie – er ist eine reine Geldforderung. Steht die Immobilie im Miteigentum beider Ehegatten, erfolgt die Aufteilung meist ohnehin über einen gemeinsamen Verkauf, unabhängig vom Zugewinnausgleich.

Ein Ehepaar lässt sich scheiden. Der Ehemann hat während der Ehe ein Vermietungsobjekt im Wert von 400.000 Euro aufgebaut, die Ehefrau hatte keinen nennenswerten eigenen Vermögenszuwachs. Der Zugewinnausgleichsanspruch der Ehefrau beträgt daher rechnerisch 200.000 Euro. Da der Ehemann nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, verkauft er die Immobilie, um die Ausgleichsforderung seiner Ex-Frau zu begleichen.